Tilgungsrechner

Tilgungsrechner

Wie darf die ideale Tilgung für die eigenen Pläne aussehen? Hierzu ist ein vollständiger Tilgungsplan über die Darlehensdauer zu ermitteln. Durch eine hohe Tilgung gibt es folgende Vorteile:

  • Die Restschuld ist bei der Anschlussfinanzierung geringer.
  • Die Objektfinanzierung ist schneller vollständig getilgt.
  • Man trägt geringere Zinsen aufgrund der Restschuld, die zügig sinkt.

Typisches Beispiel

Bei zwei Drittel aller vermittelten Verträge bekommen die Kunden einen festen Sollzins, der bei 1,48 Prozent per anno liegt sowie einen effektiven Jahreszins in Höhe von 1,49 Prozent per anno, bei Berücksichtigung von folgenden Annahmen: 200.000 Euro Nettodarlehensbetrag (Kosten des Hauses oder der Wohnung 250.000 Euro), drei Prozent per anno Tilgung, Kreditvertragsdauer 27 Jahre sowie zwei Monate, zehnjährige Sollzinsbindung, zwölf Ratenzahlungen jährlich von 746,47 Euro. Weitere mögliche Gebühren (beispielsweise Auslagen (etwa Grundbuchkosten), Teilauszahlungszuschläge) sowie weitere Gebühren können anfallen. Muss diese der Darlehensnehmer in Verbindung mit dem Vertrag tragen, steigt möglicherweise der effektive Jahreszins. Der Gesamtbetrag, der innerhalb der Sollzinsbindung zu begleichen ist, beträgt 92.100,40 Euro. Zu dem Ende der Zinsbindung beläuft sich die Restschuld auf 135.375,04 Euro. Es wird noch vorausgesetzt, dass die Vermögens- sowie Einkommensverhältnisse einwandfrei, ein erstrangiges Besichern durch ein Grundpfandrecht sowie das Auszahlen in einer Summe möglich sind. Ebenfalls regional und andere Faktoren können die Konditionen abhängig sein.

Anwendung des Tilgungsrechners

Mithilfe des Tilgungsrechners ist es möglich, unterschiedliche Versionen der Kredittilgung zu berechnen und zu vergleichen: Welche Auswirkung haben die Sondertilgungen und die laufende Tilgung auf das Zurückzahlen des Baukredits? Welcher Betrag verbleibt nach der Zinsbindungsfrist als Restschuld? Wie schaut bei der Baufinanzierung der detaillierte Tilgungsplan aus? Mit dem Onlinerechner erhält man rasch auf diese Fragen Antworten.

Die Restschuld bei der Immobilienfinanzierung

Als beliebteste Form der Baufinanzierung für selbst genutzte Objekte in Deutschland wird ein Annuitätendarlehen gewählt, bei dem die Dauer der Zinsbindung festgelegt ist. Durch diese Art der Immobilienfinanzierung hat der Darlehensnehmer besonders viel Planungssicherheit im Gegensatz zu einem variablen Darlehen. In der Zinsbindungsfrist bleibt die Monatsrate konstant. Käufer oder Bauherren eines Objekts haben die Möglichkeit, ihre Belastung exakt zu berechnen sowie zu planen. Diese gleichbleibende Rate, welche von Experten ebenso als Annuität bezeichnet wird, besteht aus Tilgung und Zins. Der Zinsanteil ist am Anfang der Finanzierung naturgemäß besonders hoch, der Tilgungsanteil jedoch gering. In der folgenden Zeit verschiebt sich dieses Verhältnis. Die Kreditsumme, die noch nicht zurückbezahlt ist, schrumpft, während weniger Zinsen bei gleichbleibenden Zinssatz fällig werden. Ein größerer Anteil dieser Rate fließt dafür in die Tilgung.

Viele Darlehensnehmer wählen eine fünf-, zehn- oder 15-jährige Zinsbindungsfrist. Grundsätzlich ist eine längere Zinsbindung möglich, jedoch macht dieser steigende Zinsaufschlag der Kreditinstitute diese Option eher nicht attraktiv. Für zahlreiche Verbraucher ist ein Objekt eine einmalige Anschaffung, die für das gesamte Leben gedacht ist. Lediglich die wenigsten Käufer können die Immobilienfinanzierung während der vereinbarten Zinsbindungsfrist vollständig tilgen. Im Normalfall verbleibt noch eine Restschuld, für welche eine Anschlussfinanzierung gebraucht wird.

Was die Höhe der restlichen Kreditsumme beeinflusst

Wie hoch zum Ende der Zinsbindungsfrist die Restschuld ausfällt, ist von der Laufzeit der Zinsbindung sowie der anfänglichen Tilgungshöhe abhängig. Es gilt folgende Faustformel: Je größer die Höhe der Tilgung zu Beginn ist, umso geringer fällt die restliche Darlehenssumme aus. Ein geringer Tilgungsanteil sowie eine kurze Dauer bewirken hingegen, dass demnach eine hohe Restschuld bestehen bleibt, für welche eine Anschlussfinanzierung zu vereinbaren ist. So bleibt zum Ende der zehnjährigen Zinsbindungsfrist bei einer Objektfinanzierung in Höhe von 160.000 Euro bei einem Zinssatz, der 1,6 Prozent beträgt, sowie einer zweiprozentigen Anfangstilgung ein restlicher Kreditbetrag von 125.322,85 Euro. Bleibt der Zinssatz für die anschließende Finanzierung gleich, dauert es noch 36 Jahre sowie elf Monate, bis das Darlehen komplett getilgt wurde und das Gebäude keineswegs mehr dem Geldinstitut gehört. Völlig anders schaut es aus, wenn der Darlehensnehmer eine höhere Anfangstilgung bei sonst gleichen Konditionen vereinbart. Bei einer Tilgungshöhe, die zu Beginn vier Prozent beträgt, sinkt zum Ende dieser vereinbarten Zinsbindungsfrist, die Restschuld auf 90.645,26 Euro. Bei gleichbleibenden Konditionen ist die Rückzahlung der Baufinanzierung schon nach 21 Jahren sowie zwei Monaten erledigt, wogegen aufgrund der höheren Anfangstilgung keineswegs lediglich die Restschuld geringer wird. Es sinken ebenso die Zinsen. In dem Beispiel spart der Darlehensnehmer in Summe 2.677,19 Euro an Zinsen.

Tilgungsrechner: Risiko Restschuld bei der Anschlussfinanzierung

Bei Annuitätendarlehen ist die Planungssicherheit innerhalb der Zinsbindungsfrist besonders hoch. Jedoch sieht es bei der Restschuld anders aus. Die Höhe der restlichen Darlehenssumme lässt sich zwar mit dem Tilgungsrechner exakt berechnen, jedoch kann keiner voraussehen, welche Höhe die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung haben werden. Das heißt, man weiß genau, welche Kreditsumme man braucht, damit die Restschuld weiterhin finanziert werden kann. Jedoch weiß man keineswegs, wie hoch diese marktüblichen Zinsen bei den Kreditinstituten in fünf, zehn, 15 oder etwa 20 Jahren sind. Mit dem Zins-Chart wird gezeigt, wie sehr sich die Zinsen entsprechend im Lauf der Zeit verändern können.

Die Zinssätze bewegten sich zwar in den vergangenen Jahren kontinuierlich nach unten. Jedoch ist es auch möglich, dass die Entwicklung völlig gegensätzlich ausfällt. Dann wird es nicht leicht, die Rate zur Immobilienfinanzierung der Restschuld zu begleichen.

Möglichst gering die Restschuld halten

Während einer Baufinanzierung ist es wichtig, die Restschuld so gering wie möglich zu halten. Damit dieses Ziel erreicht wird, hat man folgende Möglichkeiten:

  • eine Anfangstilgung zu vereinbaren, die so hoch wie möglich ist;
  • sämtliche Optionen zur Sondertilgung nutzen;
  • dem Einkommen die Tilgungshöhe anpassen.

Wie sich auf die Restschuld die Höhe der anfänglichen Tilgung auswirkt, ist nun bekannt. Eine andere Option, die Restschuld wirkungsvoll zu verringern, ist die Sondertilgung. Zahlreiche Kreditinstitute ermöglichen, dass man einmal pro Jahr eine bestimmte Summe gebührenfrei als Sondertilgung leisten kann. Greift man das oben erwähnte Beispiel auf, sieht man, welche Auswirkung eine Sondertilgung auf die restliche Darlehenssumme hat. Bei einem Immobilien-Darlehen mit einer vierprozentigen Anfangstilgung bleiben nach einer Zinsbindung von zehn Jahren 90.645,26 Euro bestehen. Durch eine Sondertilgung in Höhe von 2.000 Euro jährlich (beispielsweise aus der Einkommensteuerrückzahlung) sinkt am Ende der Sollzinsbindung die Restschuld auf 68.957,81 Euro. Besonders ratsam ist es, dass man bei der Immobilienfinanzierung die Option zur kostenfreien Sondertilgung mit dem Kreditinstitut vereinbart und nutzt, damit die Restschuld gesenkt wird. Beim Vergleich der Angebote sollte man auf diesen Vertragsbestandteil achten. Das gilt durchwegs ebenso für einen Ratenkredit.

Zur Verringerung der Restschuld gibt es noch die Möglichkeit, die Tilgungshöhe anzupassen. Zahlreiche Angebote der Kreditinstitute erlauben einem, dass man innerhalb der Vertragsdauer die Höhe der Tilgung ein- oder zweimal anpasst. Es ist möglich, dass sich während der Zinsbindungsfrist viel verändert. Ein steigendes Einkommen kann genutzt werden, damit aufgrund eines höheren Tilgungsanteils die Restschuld minimiert wird.

Über Forward Darlehen Restschuld absichern

Zeichnen sich am Markt stark steigende Zinsen ab, besteht die Möglichkeit, die Anschlussfinanzierung schon bis maximal fünf Jahre vor dem Ablaufen der Zinsbindungsfrist fest zu vereinbaren. Durch ein Forward Darlehen sichert man sich für die Zukunft die derzeit günstigen Zinssätze plus eines geringen Aufschlags. Somit stellt man sicher, dass man die spätere Rate bei der Anschlussfinanzierung im Griff hat.