Immobilie als Altersvorsorge Tipps Kalkulieren
Immobilie als Altersvorsorge Tipps Kalkulieren Alexander Raths/shutterstock.com

Immobilien Kauf – Immobilie als Altersvorsorge richtig planen

Zahlreiche Deutsche setzten auf die eigene Immobilie als wertbeständige Altersvorsorge. Doch nicht immer ist man durch den Erwerb einer Immobilie vor bösen Überraschungen gefeit. Vor dem Kauf ist einiges zu beachten.

Die Deutschen kaufen gerne Immobilien. Nicht immer wollen sie sie auch selbst nutzen, immer häufiger werden Wohnungen erworben um dann vermietet zu werden. Niedrige Zinsen animieren zum Kauf, Geldanlagen bringen kaum noch Gewinn und so werden die eigenen vier Wände immer mehr zur beliebten Investition in die eigene Altersvorsorge. Denn wer vermietet, der sichert sich eine monatliches Grundeinkommen – zumindest theoretisch. Hier muss vorsichtig kalkuliert werden.

Scherfling von der Verbraucherzentrale NRW sagt in einem Interview “eine selbstgenutzte Immobilie kann als Altersvorsorge geeignet sein”. Doch dürfen Besitzer und vor allem Käufer hier nicht außer Acht lassen, dass für dieses Unterfangen eine gut durchdachte, sichere Finanzierung unerlässlich ist. Außerdem ist es mit dem bloßen Erwerb nicht getan, monatliche Nebenkosten fallen gerade beim Eigenheim an außerdem sind regelmäßige Ausbesserungs- oder Modernisierungsarbeiten unumgänglich und müssen bezahlt werden. Häufig wird eine Immobilie auch über so viele Jahre finanziert, dass zum Zeitpunkt der Abzahlung schon aufwändige Renovierungsarbeiten wie die Erneuerung des Dachs anfallen.

Die Lage der Immobilie macht’s!

Das wichtigste Kriterium beim Kauf einer Immobilie als Altersvorsorge ist seine Lage. Je besser ein Objekt gelegen ist, desto höher sind die Mietpreise und auch Mieter, die entsprechende Summen zahlen sind in einem populären Wohngebiet einfacher zu finden als in entlegeneren Wohngegenden. Eine Immobilie in einer schlechten Gegend ist schwer oder im schlimmsten Fall gar nicht zu vermieten und wirft somit auch keinen Profit ab – während die laufenden Kosten für den Eigentümer anfallen.

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Und noch einmal, große Reparaturen fallen im Laufe der Jahre immer wieder an und müssen durch Rücklagen finanziert werden können. Es wird deutlich, dass man für einen sicheren Verdienst durch die Vermietung einer Immobilie einiges im Voraus bedenken und planen sollte.

Steuer-Vorteil für Vermieter

Neben den bisher genannten kritischen Punkten gibt es für Vermieter aber auch sichere Vorteile. Ausgaben für den Erwerb, Kredite oder Renovierungsarbeiten sind hier einfacher steuerlich geltend zu machen als wenn es sich um das eigene Zuhause handelt. Man kann sogar den Kaufpreis etappenweise von der Steuer abschreiben.

Anfallende Kosten für Modernisierungen am Bau können, wenn sie zur Verbesserung des Wohnwertes führen, indirekt vom Mieter getragen werden. Interessant wird das zum Beispiel bei der Installation einer neuen Heizungsanlage.

Wer selbst im Eigenheim wohnt, hat mehr Freiheiten

Man kann sein Objekt natürlich auch selbst beziehen, anstatt es zu vermieten und dadurch Einnahmen zu garantieren. Diese Entscheidung hängt sicherlich von persönlichen Plänen ab, aber auch von der finanziellen Möglichkeit. Einige Vorteile bringt es sicher mit sich, in der eigenen Immobilie zu leben.

Bauliche Veränderungen sind nach eigenem Belieben möglich, Renovierungen, Modernisierungen oder andere Veränderungen unterliegen der eigenen Entscheidung und Investitionen dienen dem eigenen Wohl.

Auch drückt keine Forderung nach der eigenen Miete – wobei man die anfallenden Nebenkosten nicht unterschätzen sollte. Sie kommen je nach Größe des Objekts einer Monatsmiete doch schon recht nahe.

Den Kaufpreis richtig kalkulieren

Um auf Dauer tatsächlich Gewinn aus der Immobilie zu erwirtschaften, bedarf es eines gut durchdachten Finanzierungsplans. Neben dem reinen Kaufpreis des Objekts sind bei der Kalkulation weitere Kostenpunkte mit einzuberechnen.

So wird der Makler eine prozentuale Provision erheben, weiter müssen ein Notar und die Eintragung ins Grundbuch und die Grunderwerbssteuer, die auf Landesebene geregelt ist, gezahlt werden.

Zählt man all diese Nebenkosten zusammen kommt man auf einen Betrag in Höhe von 10-15 % des Kaufpreises der Immobilie. Beim Haus- oder Wohnungskauf wird normalerweise davon ausgegangen, dass das Eigenkapital für die Finanzierung nicht weniger als 20 % der Gesamtkosten deckt. Im Idealfall liegt die Tilgung bei 2 – 3 %.

Finanziert man den Kauf über einen Kredit, sollte man zudem beachten, dass die Tilgung innerhalb der Laufzeit mindestens zweimal kostenlos geändert werden kann. Denn durch private Veränderungen können hier Ansprüche geltend gemacht werden, erhöht sich zum Beispiel das Einkommen, kann auch die Tilgung erhöht werden, bekommt man Familienzuwachs, kann sie dementsprechend gesenkt werden.

Ganz wichtig ist es, bei der Tilgungsplanung den eigenen finanziellen Möglichkeiten Luft nach oben zu lassen, um auch bei unterwarteten Veränderungen in der Lage zu sein, die monatlichen Raten zu bezahlen.

Ein Beispiel für eine realistische Kalkulation wäre:

  • Der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 350.000 Euro.
  • Die Höhe der Nebenkosten setzten wir mit 10 % an, das ergibt einen Planungsbedarf von 385.000 Euro.
  • Das Eigenkapital des Käufers beträgt 85.000 Euro.
  • Der Käufer schließt einen Kreditvertrag zu einem Zinssatz von 1,8 % und einer Tilgung von 3 % an.
  • Die monatliche Rate ist 1.200 Euro. Der Käufer muss das Objekt also für mindesten 1.200 Euro monatlich vermieten können, damit für ihn keine zusätzlichen Kosten anfallen.
  • Außerdem beträgt die Restschuld bei einer Laufzeit von 20 Jahren etwa 83.500 Euro, ohne Einbezug steigender Zinsen. Die Tilgungszeit verlängert sich hierdurch noch einmal merklich.

Häufige Leserfragen zum Thema “Immobilie als Altersvorsorge planen”

1. Ist eine Immobilie eine gute Altersvorsorge?

Die Immobilie als Altersvorsorge ist ein gängiges Modell und kann unter den richtigen Umständen eine gute Option sein. Sie bietet den Vorteil, dass Sie im Alter mietfrei wohnen können und die Immobilie möglicherweise im Wert gestiegen ist. Allerdings ist die Investition in eine Immobilie auch mit Risiken verbunden, etwa unvorhergesehenen Reparaturkosten, einem möglichen Wertverlust oder Schwierigkeiten beim Verkauf. Daher sollte diese Entscheidung sorgfältig geprüft und im Idealfall mit einem Finanzberater besprochen werden.

2. Wie kann ich eine Immobilie für die Altersvorsorge finanzieren?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Immobilie für die Altersvorsorge zu finanzieren. Eine häufig genutzte Methode ist die Aufnahme eines Hypothekendarlehens, bei dem die Immobilie als Sicherheit dient. Zudem können Sie staatliche Förderungen wie die Riester-Förderung für Wohneigentum nutzen. Es ist auch möglich, Eigenkapital einzusetzen, etwa aus Ersparnissen oder einem vorherigen Immobilienverkauf.

3. Welche Risiken gibt es bei der Immobilie als Altersvorsorge?

Neben den potenziellen Vorteilen gibt es auch Risiken bei der Nutzung einer Immobilie als Altersvorsorge. Eines der Hauptrisiken ist, dass die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen höher ausfallen als geplant. Zudem kann der Wert der Immobilie sinken, etwa durch Veränderungen am Immobilienmarkt oder in der Nachbarschaft. Auch die laufenden Kosten, wie Grundsteuer und Versicherungen, können steigen. Schließlich kann es schwierig sein, die Immobilie zu verkaufen, wenn Sie in ein Pflegeheim ziehen müssen oder zusätzliches Kapital benötigen.

4. Ist es besser, eine Immobilie zu kaufen oder zu mieten, wenn ich an die Altersvorsorge denke?

Ob es besser ist, eine Immobilie zu kaufen oder zu mieten, hängt von Ihren individuellen Umständen und Zielen ab. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, können Sie im Alter mietfrei wohnen und profitieren möglicherweise von Wertsteigerungen. Allerdings sind Sie auch für die Instandhaltung verantwortlich und tragen das Risiko eines Wertverlusts. Wenn Sie mieten, haben Sie mehr Flexibilität und weniger Verantwortung für die Instandhaltung, müssen aber im Alter weiter Miete zahlen. Eine umfassende finanzielle Planung und Beratung kann Ihnen helfen, die beste Entscheidung für Ihre Situation zu treffen. 

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