Bauträgerverträge Vertrag Sicherheit Vorsicht
Bauträgerverträge Vertrag Sicherheit Vorsicht Sean Locke Photography/shutterstock.com

Bauträgerverträge – Wichtige Tipps zum Bauträgervertrag!

Viele Bauprojekte in Städten oder Vororten werden heute unter der Leitung von Bauträgern umgesetzt. Selbst wenn die Immobilie bereits an den künftigen Bewohner verkauft ist, herrscht hier immer noch eine Besonderheit vor: Der Kaufvertrag ist solange nichts wert, bis der Schlüssel durch den Bauträger übergeben wurde.

Denn bis zur Abnahme bzw. Übergabe gilt der Bauträger als Besitzer der Immobilie. Für den Käufer einer solchen Immobilie ist das zwar eine tolle Sache. Denn er hat mit den Behörden etc. keinen Ärger. Denn er trifft selbst ja nicht als Bauherr in Erscheinung.

Doch Bauträgerverträge haben so ihre Tücken. Davor warnen Experten immer wieder. Das größte Risiko für den Käufer der Immobilie ist, dass dieser komplett in Vorleistung geht.

Das heißt egal wann der Käufer letztlich Eigentümer der Immobilie wird – er leistet erst einmal frühzeitig Zahlungen. Doch der Bauträger ist laut Vertrag natürlich verpflichtet das Eigentum auch zu erschaffen.

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Allerdings kann dies auch seine Nachteile haben. Denn häufig kommt es bei derartigen Bauvorhaben nicht nur zu Verzögerungen, sondern auch zu anderen Problemen, mit denen der Käufer letztlich zu kämpfen hat.

Es ist daher zunächst wichtig, dass auch bei einem stadt-bzw. regionbekannten Bauträger ein Vertrag besteht, der alles regelt – bis zur Schlüsselübergabe und Einzug.

Viele künftige Eigenheimbesitzer fühlen sich jedoch irgendwie zu dem Bauträger hingedrängt. Denn gerade in städtischen Ballungsräumen gibt es kaum geeignetes bzw. erschwingliches Bauland für Privat zu kaufen.

In der städtischen Region kann man inzwischen davon ausgehen, dass rund 1/3 der Bauvorhaben über Bauträger realisiert werden inzwischen.

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Vertrag nicht ungeprüft unterschreiben

Der Hausbau allgemein hält für den Bauherren – und auch für den Bauträger – einige Fallstricke parat. Wer da nicht alles abklärt präzise mit dem Kreis, der Stadt und vielleicht auch den Nachbarn, der kann leicht während des Bauvorhabens eine böse Überraschung erleben.

Der Vertrag zwischen dem Käufer und dem Bauträger sollte zudem stets von einem Notar geprüft und beurkundet worden sein. Ungeprüft sollte man als Käufer einen derartigen Vertrag nicht akzeptieren.

Man kann davon ausgehen, dass derartige Verträge Klauseln enthalten, die den Käufer irgendwie benachteiligen. Drängen lassen sollte man sich auch nicht zur Unterschrift, selbst wenn das Bauland knapp und die Kaufinteressentenschar groß ist angeblich.

Mangelhafte Leistungsbeschreibungen

Es existiert bei Verträgen mit einem Bauträger meist ein gültiger und auch beurkundeter Vertrag. Doch oftmals mangelt es an der ordnungsgemäßen Leistungsbeschreibung für das zu errichtende Objekt.

Das heißt Leistungen, die der Bauträger erbringt, werden meist nur teilweise, überhaupt nicht oder wenn nur recht unpräzise beschrieben. Oft sind Leistungen im Kaufpreis auch nicht enthalten.

Selbst der beliebte “Festpreis” kann sich so als Mogelpackung entpuppen. Einige der Bauträger lassen sich auch durchaus mal sogenannte einseitige Leistungsbestimmungsrechte einräumen in den Verträgen.

Das ermächtigt die Bauträger dazu, dass sie den Leistungsumfang fast beliebig im Laufe der Zeit abändern können. Käufer sollten sich darauf natürlich nicht einlassen! Auch nicht akzeptabel sind Klauseln, die Bauträger nachträgliche Änderungen von einer Teilungserklärung zugestehen.

Denn damit wird in das Eigentum des Käufers maßgeblich eingegriffen!

Vertragsstrafen festlegen

Viele Bauträgerverträge enthalten keine verbindlichen Fertigstellungfristen oder andere Vertragsfristen.

Das sollten die Käufer natürlich nicht akzeptieren. Denn im schlimmsten Fall kündigen sie ihre bisherige Wohnung in der Erwartung das Haus bzw. die Eigentumswohnung beziehen zu können zu einem festen Zeitpunkt und stehen dann auf der Straße.

Verträge mit einem Bauträger sollten Termine für den Baubeginn, die Länge der Bauzeit und den exakten Fertigstellungstermin enthalten.

Das Recht von einem Käufer ist es in diesem Fall in den Vertrag eine Klausel über Vertragsstrafen aufzunehmen, wenn es zu Verzögerungen bei einem oder allen Terminen kommt.

Zahlungsmodalitäten

Da es wirklich “böse Geschichten” von hereingelegten Käufern durch Bauträger gibt, sollte der Käufer auf keinen Fall eine ungesicherte Vorauszahlung leisten.

Der Käufer sollte darauf bestehen, dass vor der ersten Zahlung der Eintrag von einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch vorgenommen wird – zugunsten des Käufers natürlich.

Zudem sollte der Ratenzahlungsplan der Makler- und Bauträgerverordnung entsprechen. Der Käufer sollte auch darauf achten, dass er schon vor der Übertragung des Eigentums seine Finanzierung mit Grundschulden im Grundbuch sichern lassen kann.

Es ist hier vor allem darauf zu achten, dass eine Lastenfreistellung vom Grundstück erfolgt ist. Denn diese müssen vom Käufer natürlich nicht übernommen werden.

Vereinbarung von Sicherheitsleistungen

Ein Käufer sollte auch darauf achten, dass Sicherheitsleistungen im Vertrag vereinbart werden.

5 Prozent der gesamten Vertragssumme dürfen Käufer laut BGB von der 1. Abschlagzahlung zurückbehalten, wenn der Bauträger dafür eine Bankbürgschaft nicht leistet. Gerade bei größeren Bauträger-Vorhaben deckt diese Summe allerdings nicht den Gewährleistungsanspruch, wenn der Bauträger insolvent gehen sollte.

Sinnvoll ist es auch, dass Käufer auf eine Sicherheit für viel spätere auftretende Mängelansprüche drängen. Der Bauträger muss dafür auch eine Bankbürgschaft geben. Die Höhe beträgt in diesem Fall 5 Prozent der Abrechnungssumme. Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beträgt 5 Jahre.

Bauabnahme

Der Käufer sollte auf eine Bauabnahme bestehen. Grund dafür sind ungünstige Abnahmeregelungen, die in vielen Bauträgervertragen stehen. Besser ist es im Vertrag eine sogenannte förmliche Abnahme im Vertrag zu vereinbaren.

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Häufige Leserfragen zum Thema “Bauträgerverträge”

1. Was genau ist ein Bauträgervertrag?

Ein Bauträgervertrag ist eine Form des Immobilienerwerbs, bei dem der Bauträger sowohl als Verkäufer des Grundstücks als auch als Bauunternehmer auftritt. Mit anderen Worten, der Käufer erwirbt das Grundstück und das darauf zu errichtende Gebäude von einer einzigen Partei, dem Bauträger. Der Vertrag legt die Details des Projekts fest, einschließlich der Art des Gebäudes, des Preises und des Zeitplans für die Fertigstellung.

2. Wie sicher ist ein Bauträgervertrag?

Die Sicherheit eines Bauträgervertrags kann je nach spezifischer Situation variieren. Es ist wichtig, dass der Käufer die finanzielle Stabilität und den Ruf des Bauträgers überprüft. Außerdem sollte der Käufer sicherstellen, dass alle Vereinbarungen und Garantien schriftlich festgehalten werden. Ein seriöser Bauträger wird den Käufern die Möglichkeit geben, den Vertrag von einem Anwalt oder einem erfahrenen Immobilienprofi überprüfen zu lassen.

3. Was passiert, wenn der Bauträger während des Bauprozesses Konkurs anmeldet?

Wenn der Bauträger während des Bauprozesses Konkurs anmeldet, kann dies zu erheblichen Verzögerungen und möglichen finanziellen Verlusten für den Käufer führen. In vielen Fällen kann der Käufer eine Entschädigung aus der Insolvenzmasse des Bauträgers beanspruchen, aber dies kann ein langwieriger und komplizierter Prozess sein. Um dieses Risiko zu minimieren, sollten Käufer in Erwägung ziehen, eine Fertigstellungsgarantie oder -versicherung abzuschließen.

4. Wie kann ich sicherstellen, dass der Bauträger meinen Anforderungen gerecht wird?

Um sicherzustellen, dass der Bauträger Ihre Anforderungen erfüllt, sollten Sie detaillierte Spezifikationen für das Projekt in den Vertrag aufnehmen. Dazu gehören die verwendeten Materialien, das Design des Gebäudes, der Fertigstellungstermin und andere spezifische Details. Es ist auch ratsam, regelmäßige Baubesprechungen und Kontrollen während des Bauprozesses zu vereinbaren, um sicherzustellen, dass die Arbeiten Ihren Erwartungen entsprechen.

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Jan Oliver Fricke
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