Wohnungskauf in Deutschland: Neue Gewinnerregionen und die große Verliererzone
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Der Wohnungskauf in Deutschland war über viele Jahre hinweg eine vermeintlich sichere Sache: Kontinuierlich steigende Preise und günstige Zinsen sorgten dafür, dass sowohl Privatinvestoren als auch Kapitalanleger den Immobilienmarkt als lohnende Geldanlage betrachteten. Doch diese Entwicklung hat zuletzt einen deutlichen Dämpfer erhalten. Steigende Zinsen, eine unsichere Wirtschaftslage und die Frage, in welchen Regionen sich die Wertentwicklung weiterhin positiv gestaltet, beschäftigen derzeit Käufer und Verkäufer gleichermaßen.
In diesem Beitrag werfen wir als Finanz-, Immobilien- und Steuerexperten einen umfassenden Blick auf die aktuellen Marktbedingungen und zeigen auf, wo sich der Wohnungskauf noch lohnt – und wo Vorsicht geboten ist. Dabei stützen wir uns auf eine aktuelle Studie, die die Preisentwicklung deutscher Eigentumswohnungen bis ins Jahr 2035 prognostiziert. Zudem geben wir Ihnen wertvolle Tipps zur Immobilienfinanzierung, Kostenkalkulation und der Wahl der richtigen Lage, damit Sie gut informiert in Ihre Kaufentscheidung gehen können.
Kurzer Überblick über die aktuelle Lage am Immobilienmarkt
Der deutsche Immobilienmarkt hat in den letzten Jahrzehnten von einem perfekten Zusammenspiel niedriger Zinsen, konjunkturellen Aufschwungs in vielen Großstädten und einem enorm gestiegenen Interesse an Sachwertanlagen profitiert. Dieser Trend führte zu einer massiven Nachfrage nach Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Anlageimmobilien, die nicht nur in Metropolen wie München, Frankfurt oder Berlin spürbar war, sondern auch in B-Städten und aufstrebenden Kommunen wie Leipzig oder Dresden.
Mit der Zinswende und einer sich abkühlenden Konjunktur ist das Marktumfeld jedoch deutlich komplexer geworden. Preise stagnieren oder fallen in vielen Regionen, während die Nachfrage aufgrund verteuerter Kredite sinkt. Anleger müssen sich nun noch genauer überlegen, in welchen Städten und Lagen sich der Wohnungskauf auszahlt. Die Frage „Wo lohnt sich der Wohnungskauf?“ drängt sich also stärker auf denn je.
Warum das Thema „Wo lohnt sich der Wohnungskauf?“ wichtiger ist denn je
Immobilieninvestments sind langfristige Entscheidungen, die bei unsachgemäßer Planung zu teuren Fehlschlägen führen können. Denn wer sich für den Kauf einer Wohnung entscheidet, bindet in der Regel viel Eigenkapital und nimmt gegebenenfalls einen Kredit auf. Gerade in Zeiten steigender Zinsen ist das Risiko höher, dass die monatliche Belastung überhandnimmt oder die Wertentwicklung hinter den Erwartungen zurückbleibt.
Zudem zeigen aktuelle Studien, dass die Wertsteigerung in einigen Regionen Deutschlands zum Stillstand gekommen ist oder sogar rückläufig sein kann. Gleichzeitig gibt es jedoch Regionen, die trotz der momentanen Unsicherheiten ein hohes Wachstumspotenzial und stabile Vermietungsmärkte aufweisen. Daher ist eine differenzierte Analyse, bei der Faktoren wie Infrastruktur, Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsmarkt und natürlich Finanzierungsbedingungen berücksichtigt werden, wichtiger als je zuvor.
Aktuelle Marktsituation in Deutschland
Zinsanstieg und die Auswirkungen auf Kauf und Finanzierung
Der seit 2022 spürbar eingetretene Zinsanstieg hat die Lage für potenzielle Käuferinnen und Käufer gravierend verändert. Wer noch vor wenigen Jahren Immobilienfinanzierungen mit Zinssätzen von unter einem Prozent abschließen konnte, sieht sich nun deutlich höheren monatlichen Raten gegenüber. Für manche Interessenten verringert dies den finanziellen Spielraum so stark, dass der Kauf aufgeschoben oder gänzlich verworfen wird.
Aus Sicht von Verkäuferinnen und Verkäufern führt das zu einer sinkenden Nachfrage, was in einigen Regionen bereits spürbar auf die Preise drückt. Allerdings bleibt der Markt in gefragten Metropolen nach wie vor relativ stabil, da hier das Angebot besonders knapp ist und die Nachfrage trotz höherer Finanzierungskosten immer noch gegeben ist.
Warum die Zeiten kontinuierlich steigender Immobilienpreise vorbei sind
Nach gut einer Dekade nahezu ungebremster Preissteigerungen geraten Kaufpreise in einigen Regionen Deutschlands erstmals wieder unter Druck. Neben der Zinswende spielen dabei auch weitere Faktoren eine Rolle:
- Regulatorische Eingriffe: Beispielsweise strengere energetische Anforderungen an Bestandsimmobilien erhöhen Sanierungskosten und senken die Attraktivität.
- Konjunkturelle Unsicherheiten: Ein schwächelnder Arbeitsmarkt oder ein allgemeiner Wirtschaftsabschwung wirken sich negativ auf die Zahlungsbereitschaft der Käufer aus.
- Eingetrübte Renditeerwartungen: Wer Wohnungen nicht selbst nutzen, sondern vermieten möchte, rechnet mit steigenden Nebenkosten und unsicherer Mietpreisentwicklung.
Die Folge: Der Markt ist deutlich fragmentierter als noch vor einigen Jahren. Investoren müssen genauer hinsehen, ob ein Standort echtes Wachstumspotenzial hat oder ob die Preise dort bereits „überhitzt“ sind und eventuell sinken könnten.
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Regionale Unterschiede bei Eigentumswohnungen
Vorstellung der Studie: Regionale Gewinner und Verlierer bis 2035
Eine aktuelle Studie, die sich mit der Wertentwicklung von Eigentumswohnungen in Deutschland bis zum Jahr 2035 auseinandersetzt, zeigt deutliche Unterschiede zwischen Metropolen, Mittelstädten und ländlichen Regionen. Zu den Gewinnern zählen vor allem Standorte mit robustem Wirtschaftswachstum, guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität. Regionen mit rückläufiger Bevölkerungszahl oder schwächelnder Wirtschaft zählen hingegen zu den potenziellen Verlierern.
Diese Studie stellt eine wichtige Grundlage für die Frage „Wo lohnt sich der Wohnungskauf?“ dar, weil sie den Blick auf langfristige Trends lenkt, statt nur kurzfristige Schwankungen zu betrachten. Wer heute investiert, sollte sich nicht allein auf die aktuelle Preislage verlassen, sondern auch die Entwicklung der nächsten zehn bis fünfzehn Jahre einbeziehen.
Beispiele aufstrebender Kommunen wie Leipzig, München oder Frankfurt
- Leipzig: Die sächsische Messestadt gilt bereits seit Jahren als Boomtown im Osten Deutschlands. Eine junge Bevölkerung, ein pulsierendes kulturelles Leben und stetige Wohnraumnachfrage haben die Stadt zu einem Hotspot für Investoren gemacht.
- München: Trotz bereits sehr hoher Preise bleibt die bayerische Landeshauptstadt begehrt. Eine starke Wirtschaft, viele gut bezahlte Jobs und eine anhaltend hohe Zuwanderung sorgen für eine weiterhin solide Nachfrage – trotz hoher Miet- und Kaufpreise.
- Frankfurt: Als Finanzmetropole profitiert Frankfurt von einem internationalen Umfeld und einem starken Dienstleistungssektor. Der Immobilienmarkt bleibt dynamisch, wenngleich die Kaufpreise zuletzt leicht ins Stocken geraten sind.
Die große Verliererregion: Ursachen & Konsequenzen
Gründe für den Wertverlust in bestimmten Regionen (z.B. Abwanderung, Arbeitsmarkt)
Nicht jede Region in Deutschland hat die gleichen Voraussetzungen für eine positive Wertentwicklung. In zahlreichen ländlichen Gebieten oder strukturschwachen Regionen wie Teilen Ostdeutschlands oder dem Ruhrgebiet sind Immobilien bereits seit Jahren schwieriger zu verkaufen. Ursachen sind unter anderem:
- Abwanderung: Junge Menschen ziehen in Großstädte oder wirtschaftsstarke Regionen, sodass die Bevölkerungszahl sinkt.
- Schwacher Arbeitsmarkt: Wenn große Arbeitgeber wegfallen oder Zukunftsbranchen fehlen, sinken Löhne und Beschäftigungschancen.
- Fehlende Infrastruktur: Ein schlechter Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr, mangelnde Bildungs- oder Freizeitangebote senken die Attraktivität für Zuziehende.
Potenzielle Risiken für Käufer und Investoren
Wer in einer solchen Verliererregion eine Eigentumswohnung erwirbt, kann langfristig mit Wertverlust rechnen, sofern keine Trendwende durch Infrastrukturprojekte oder neue Wirtschaftsansiedlungen in Sicht ist. Zudem steigt das Risiko von Leerstand und damit einhergehenden Mietausfällen. Selbst selbstnutzende Käufer sollten genau prüfen, ob der Kaufpreis in Relation zum örtlichen Markt angemessen ist, um keine bösen Überraschungen zu erleben, wenn sie eines Tages verkaufen oder vermieten möchten.
Finanzierung & Kostenkalkulation
Worauf es bei der Immobilienfinanzierung jetzt besonders ankommt
Angesichts der anziehenden Zinsen rückt die Wahl der richtigen Finanzierungsstrategie in den Vordergrund. Käufer sollten:
- Zinsbindung: Eine möglichst lange Zinsbindung (zehn, fünfzehn oder sogar zwanzig Jahre) wählen, um sich vor weiter steigenden Zinsen abzusichern.
- Eigenkapital erhöhen: Wer mehr Eigenkapital einbringt, erhält in der Regel günstigere Zinskonditionen und reduziert das Risiko einer hohen Restschuld.
- Sondertilgungsoptionen: Flexibilität bei der Tilgung kann sinnvoll sein, um eine schnellere Entschuldung zu erreichen, wenn das Einkommen es zulässt.
Tipps zur optimalen Eigenkapitalquote und Zinsbindung
- Eigenkapitalquote: Eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 % (plus Kaufnebenkosten) gilt als Faustregel, um solide Konditionen und ausreichend Sicherheit zu gewährleisten.
- Zinsbindung: Je unsicherer die Zinsentwicklung ist, desto länger sollte die Zinsbindung sein. Dies schafft Planungssicherheit über den gesamten Finanzierungszeitraum.
- Tilgungssatz: Ein Tilgungssatz von mindestens 2 % (gerne mehr) sorgt dafür, dass die Restschuld zügig sinkt und die Wohnung schneller entschuldet wird.
Gerade in einer angespannten Marktlage ist es ratsam, verschiedene Finanzierungsangebote zu vergleichen und gegebenenfalls einen unabhängigen Finanzierungsberater hinzuzuziehen, um die bestmögliche Lösung zu finden.
Prognosen bis 2035: Wo sich langfristige Investments noch lohnen
Einfluss von Bevölkerungsentwicklung, Infrastruktur und Wirtschaftskraft
Bei einer Investition in eine Eigentumswohnung spielen nicht nur der aktuelle Preis und die aktuelle Nachfrage eine Rolle, sondern auch die langfristigen Perspektiven des Standorts. Wichtig sind hier:
- Bevölkerungsentwicklung: Wächst die Stadt? Wie entwickelt sich die Altersstruktur?
- Infrastruktur: Gibt es funktionierende Verkehrsanbindungen, eine gute Nahversorgung, Schulen, Kitas und Freizeitangebote?
- Wirtschaftskraft: Welche Branchen sind angesiedelt? Wie hoch ist das Durchschnittseinkommen? Gibt es Zukunftsperspektiven (z.B. Technologie- oder Dienstleistungssektor)?
Je positiver diese Faktoren ausfallen, desto höher ist in der Regel das Potenzial für Wertsteigerungen. Bis 2035 werden gerade Städte mit einer starken Universitätslandschaft, einer florierenden Wirtschaft und einem attraktiven Kulturangebot weiter an Zulauf gewinnen.
Chancen in aufstrebenden Stadtteilen und B- oder C-Lagen
Auch in bereits hochpreisigen Städten wie München, Hamburg oder Berlin gibt es noch aufstrebende Viertel, die durch Neubauprojekte oder Infrastrukturmaßnahmen an Wert gewinnen könnten. In sogenannten B- oder C-Lagen der Metropolregionen haben Investoren manchmal sogar bessere Chancen auf Rendite, weil die Preise noch nicht das Maximum erreicht haben, der Zuzug aber dennoch hoch ist. Eine sorgfältige Lageanalyse ist hier entscheidend, um „Hidden Champions“ unter den Stadtteilen ausfindig zu machen.
Praxisnahe Beispiele & Handlungsempfehlungen
Vor- und Nachteile einer Mehrfamilienimmobilie
Ein prominentes Beispiel für eine Investition in Wohnraum ist der Kauf eines Mehrfamilienhauses im Münchener Stadtteil Schwabing. Sie hat damit auf eine der teuersten, aber auch begehrtesten Lagen in Deutschland gesetzt.
- Vorteile:
- Mehrere Wohneinheiten ermöglichen eine Streuung des Mietausfallrisikos.
- Hohe Nachfrage nach Wohnungen sorgt für stabile Mieteinnahmen.
- Potenzielle Wertsteigerung in einer weiterhin gefragten Stadt.
- Nachteile:
- Hoher Anschaffungspreis in gefragten Lagen.
- Administrative Aufwände, wenn mehrere Einheiten vermietet werden.
- Abhängigkeit vom Münchener Markt, sollte dieser in Zukunft unter Druck geraten.
Schritt-für-Schritt-Anleitung: Kaufkriterien, Lageanalyse, Renditeberechnung
- Zieldefinition: Klären Sie, ob Sie die Eigentumswohnung selbst bewohnen oder als Kapitalanlage nutzen möchten.
- Budget und Finanzierung: Legen Sie ein realistisches Budget fest und holen Sie verschiedene Finanzierungsangebote ein. Achten Sie dabei auf Eigenkapitalquote, Tilgung und Zinsbindung.
- Standortwahl: Prüfen Sie Bevölkerungswachstum, Arbeitsmarktdaten, Infrastruktur und Mietentwicklung. Informieren Sie sich über geplante städtebauliche Projekte oder Neubaugebiete.
- Objektauswahl: Achten Sie auf Zustand, Baujahr, Energieeffizienz und Lage innerhalb des Stadtteils. Überhöhte Kaufpreise in überhitzten Märkten können die Rendite schmälern.
- Renditeberechnung: Ermitteln Sie die Nettorendite (Mieteinnahmen abzüglich Kosten) und vergleichen Sie sie mit anderen Anlagen. Rechnen Sie auch mögliche Mietausfallzeiten ein.
- Due Diligence: Lassen Sie sich alle relevanten Unterlagen (Grundbuch, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, etc.) vorlegen und prüfen Sie, ob Instandhaltungsrücklagen gebildet wurden.
- Vertragsabschluss: Sobald Sie sich für eine Wohnung entschieden haben, beauftragen Sie einen Notar, um den Kaufvertrag zu prüfen und abzuschließen.
Für wen und wo sich jetzt ein Kauf lohnt
Zusammenfassung der wichtigsten Punkte
- Der Wohnungskauf bleibt ein attraktives Investment, wenn die richtigen Standortkriterien erfüllt sind und die Finanzierung solide geplant wird.
- Die Zeiten eines flächendeckenden Aufwärtstrends sind vorbei: Die Preisentwicklung variiert stark nach Region und Lage.
- Metropolen und aufstrebende Städte wie Leipzig behalten langfristig gute Wachstumsperspektiven, während strukturschwache Gebiete eine unsichere Zukunft haben.
- Eine hohe Eigenkapitalquote und eine langfristige Zinsbindung sind wichtiger denn je, um das Risiko steigender Finanzierungskosten zu begrenzen.
Entscheidungshilfen für Privatinvestoren, Selbstnutzer und Kapitalanleger
- Privatinvestoren: Wer eine Immobilie als Altersvorsorge oder Kapitalanlage kaufen möchte, sollte Standorte mit stabilem Arbeitsmarkt und guter Infrastruktur bevorzugen. Ein detaillierter Marktvergleich kann helfen, das beste Chancen-Risiko-Profil zu finden.
- Selbstnutzer: Für Eigennutzer kann der Faktor Lebensqualität in der gewünschten Region wichtiger sein als die reine Rendite. Trotzdem gilt: Überteuerte Standorte bergen das Risiko, dass der Wiederverkaufswert stagniert oder sinkt.
- Kapitalanleger: Eine exakte Renditeberechnung sollte die Basis jeder Kaufentscheidung sein. Achten Sie dabei besonders auf künftige Mietsteigerungspotenziale, um trotz höherer Zinsen ein positives Ergebnis zu erzielen.
Abschließend zeigt sich, dass der Wohnungskauf nach wie vor eine solide und langfristig orientierte Form der Vermögensbildung sein kann – vorausgesetzt, die Rahmenbedingungen stimmen. Wer sich über regionale Marktgegebenheiten, Finanzierungsoptionen und Zukunftsperspektiven sorgfältig informiert, wird auch in einer sich verändernden Marktlandschaft geeignete Objekte finden.
Gerade jetzt, da die Preise in einigen Regionen nachgeben und sich die Spreu vom Weizen trennt, können sich für gut vorbereitete Käufer attraktive Gelegenheiten bieten. Doch wie immer gilt: Lage, Lage, Lage – gepaart mit einer soliden Finanzierung und einer klaren Strategie für die eigenen Ziele.
Häufige Leserfragen zum Thema „Wo lohnt sich der Wohnungskauf in Deutschland?“
1. Welche Faktoren bestimmen, ob sich ein Wohnungskauf an einem Standort lohnt?
Die wichtigsten Einflussgrößen sind Bevölkerungswachstum, Arbeitsmarkt, Infrastruktur und die wirtschaftliche Entwicklung einer Region. In Städten mit steigenden Einwohnerzahlen, einer starken Wirtschaft und guter Infrastruktur – zum Beispiel in Bezug auf Schulen, Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten – ist die Nachfrage nach Wohnraum in der Regel höher. Das steigert auf lange Sicht häufig den Wert von Immobilien. Umgekehrt fallen Preise in Regionen mit Abwanderung oder einer schwächelnden Wirtschaft eher ab. Achten Sie also darauf, ob es langfristig positive Entwicklungen (z. B. neue Arbeitgeber, Universitäten, Wohnbau-Projekte) gibt, bevor Sie investieren.
2. Wie wirken sich steigende Zinsen auf meine Kaufentscheidung aus?
Mit steigenden Zinsen verteuern sich die monatlichen Raten für Ihre Immobilienfinanzierung. Das kann den Kaufdruck senken und führt in manchen Regionen bereits zu Preisrückgängen, weil weniger Menschen sich eine eigene Wohnung leisten können. Dennoch kann ein Kauf immer noch sinnvoll sein, wenn:
- Ihre Eigenkapitalquote hoch genug ist (mindestens 20 Prozent plus Nebenkosten).
- Sie eine langfristige Zinsbindung wählen, um Planungssicherheit zu erhalten.
- Sie gezielt auf Standorte setzen, die auch in Zukunft hohe Nachfrage versprechen.
Wichtig ist, Ihre persönliche Bonität und Ihren monatlichen Finanzspielraum genau zu analysieren, um nicht in eine zu hohe Kreditbelastung zu geraten.
3. Welche Rolle spielt der Zustand der Immobilie beim Kauf?
Der Zustand einer Immobilie – insbesondere einer Eigentumswohnung – ist entscheidend, weil Sanierungs- und Renovierungskosten Ihre Rendite stark beeinflussen. Achten Sie neben dem allgemeinen baulichen Zustand auf:
- Dämmung und Energieeffizienz (z. B. Heizkosten, energetischer Standard).
- Mögliche Feuchtigkeitsschäden oder undichte Stellen.
- Notwendige Reparaturen in Gemeinschaftsbereichen (Dach, Fassade, Treppenhaus).
- Instandhaltungsrücklagen der Eigentümergemeinschaft.
In einer gut verwalteten Anlage fallen teure Überraschungen seltener an. Prüfen Sie daher unbedingt die Protokolle der Eigentümerversammlung, um den Sanierungsbedarf einschätzen zu können.
4. Wie finde ich heraus, ob eine Region langfristig attraktiv bleibt?
Neben aktuellen Preis- und Mietspiegeln können Sie folgende Informationsquellen heranziehen:
- Bevölkerungsprognosen und amtliche Statistiken zur Einwohnerentwicklung.
- Wirtschaftsberichte (z. B. IHK-Berichte) und kommunale Entwicklungspläne.
- Infrastrukturprojekte (Erweiterungen von Nahverkehr, neue Gewerbeansiedlungen).
- Arbeitgeber in der Region (Zuzug von großen Unternehmen, Forschungszentren).
Außerdem können Makler, Bauträger und lokale Banken oft wertvolle Hinweise zu kommenden Trends und Potenzialen geben. Sprechen Sie auch mit Anwohnern, um einen realistischen Eindruck von Wohn- und Lebensqualität zu erhalten.
5. Wie hoch sollten Eigenkapital und Tilgung bei der Finanzierung sein?
Eine hohe Eigenkapitalquote (mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten) ist empfehlenswert, damit Sie einen günstigeren Zinssatz aushandeln können und das Risiko einer hohen Restschuld minimieren.
Für die Tilgung sollten Sie in der Regel mindestens 2 Prozent pro Jahr einplanen, um den Kredit innerhalb eines überschaubaren Zeitraums abzubezahlen. Wenn Ihr Einkommen es zulässt, kann eine höhere Tilgung sinnvoll sein, um schneller schuldenfrei zu werden und bei steigenden Zinsen nicht unter Druck zu geraten.
6. Welche Kaufnebenkosten muss ich einplanen?
Zum Kaufpreis Ihrer zukünftigen Wohnung kommen in der Regel noch folgende Nebenkosten hinzu:
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises).
- Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 % bis 2 %).
- Maklerprovision (bis zu 3,57 % oder 7,14 %, je nach Region und Vereinbarung).
Diese Kosten müssen Sie zusätzlich einplanen – idealerweise aus Ihrem Eigenkapital, da Banken sie meist nicht mitfinanzieren. Rechnen Sie also insgesamt mit Nebenkosten von ca. 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.
7. Welche Rendite ist bei einer Kapitalanlage realistisch?
Die Rendite hängt stark von der jeweiligen Region ab. In gefragten Metropolen und bei hochwertigen Objekten sind die Kaufpreise oft hoch, dafür aber auch die Mieten stabil. Typischerweise liegt die Nettorendite (Jahresmieteinnahmen abzüglich laufender Kosten, bezogen auf den Kaufpreis) bei etwa 2 bis 5 Prozent.
Wichtig ist, auch Risiken wie Mietausfall, Reparaturen und eventuelle Wertschwankungen einzukalkulieren. In B- oder C-Lagen kann die Rendite nominal höher liegen, allerdings geht das oft mit einem höheren Leerstandsrisiko einher.
8. Wann ist Mieten besser als Kaufen?
Ob Mieten oder Kaufen sinnvoller ist, hängt von mehreren Faktoren ab:
- Finanzielle Situation: Können Sie sich die monatliche Kreditrate langfristig leisten?
- Lebensplanung: Wie lange planen Sie, in der Immobilie zu wohnen? Bei häufigen Umzügen kann Mieten günstiger sein.
- Marktsituation: In manchen Städten sind die Preise schon sehr hoch und ein Kauf bringt weniger Rendite.
- Flexibilität: Mieten bietet mehr Mobilität, bei einem Eigentum hängen Sie stärker an einen Standort.
Wenn die Preise in einer Region extrem überhitzt sind und Sie kurzfristig flexibel bleiben möchten, kann Mieten die bessere Option sein. Andererseits ist Eigentum, gerade in stabilen Lagen, immer noch eine attraktive Altersvorsorge und ein Sachwert, der langfristig Krisen relativ gut übersteht.
