Erschließungskosten Hau Grundstück Bauen
Erschließungskosten Hau Grundstück Bauen ponsulak/shutterstock.com

Erschließungskosten beim Hausbau

Wie kann ich mich vor unvorhergesehenen Erschließungskosten schützen

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Wenn man die gesamten Kosten für die Erschließung eines Baugrundstückes zusammenrechnet kommt man in der Regel auf einige tausend Euro. Viele denken überhaupt nicht daran, dass auch noch Erschließungskosten anfallen können, wenn ein Haus bereits steht. Was man abrechnen kann und in welcher Frist eine Gemeinde die Erschließungskosten in Rechnung stellen darf und wie ich mich vor bösen Überraschungen schützen kann.

Die Erschließungskosten zählen in der Regel zu den Baunebenkosten. Die entstehenden Kosten für einen Anschluss eines Baugrundstückes an das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz und auch an die Telefon- und Verkehrsnetze werden von den Gemeinden je nach Anteil auf den Eigentümer oder den Erbbauberechtigten umgelegt.

Wofür müssen Erschließungskosten gezahlt werden

In folgenden Bereichen muss man mit Erschließungskosten rechnen:

  • Anschluss an das öffentliche Wasser- und Abwassernetz
  • Anschluss am Stromnetz
  • Anschluss an der Gasversorgung
  • Anschluss an das Telefon- und Kabelnetz
  • Anschluss am öffentlichen Verkehrsnetz

Wie hoch dürfen die Kosten für die Erschließung sein

Die Gemeinde kann bis zu 90 Prozent der Erschließungskosten auf die Anlieger verteilen. Wie genau die Kosten verteilt werden, muss die Gemeinde in ihrer Satzung festlegen. Im Baugesetzbuch werden dafür verschiedene Verteilungsschlüssel erlaubt.

Entweder kann man die anteiligen Kosten anhand der Fläche des Grundstückes festlegen oder sie sind abhängig von der Länge der Straßenfront des betreffenden Grundstückes.

Wenn man die Fläche des Grundstückes zur Berechnung herannimmt, dann berücksichtigt man auch den Grad der Bebauung. Wenn man sein Grundstück mehr bebauen möchte und dadurch auch mehr von dem Grundstück hat, dann muss man natürlich auch mehr der Kosten übernehmen.

Wie viel man am Ende tatsächlich übernehmen muss, ist aber auch noch von einigen anderen Faktoren abhängig. Die Kosten sind zum Beispiel höher, wenn sich das Grundstück sehr weit weg von der nächsten Hauptanschlussstelle befindet.

In der Regel kann man mit einem eindeutig fünfstelligen Betrag für ein unerschlossenes Grundstück rechnen. Man sollte bei der Finanzierung dafür also großzügig planen.

Auch nach Jahren können noch Erschließungskosten anfallen

Wenn ein Grundstück erschlossen wurde, dann hat die Gemeinde vier Jahre lang Zeit um diese Kosten abzurechnen. Wenn es in dieser Zeit nicht passiert, verjähren die Ansprüche. Gegen einen Beitragsbescheid kann Widerspruch eingereicht werden, jedoch muss man den Betrag vorerst trotzdem zahlen. Der Widerspruch hat demnach keine aufschiebende Wirkung.

Im Normalfall muss ein Bauherr mit Erschließungskosten rechnen. Wenn man ein Haus kauft sind die Grundstücke im Normalfall schon komplett erschlossen. Manchmal kann dies aber auch nicht so sein. Eine Erschließung des Verkehrs ist erst dann fertiggestellt, wenn alles nach Ausbauplan fertig ist. D.h. wenn alle Parkbuchten, die komplette Beleuchtung, die Grünanlagen und auch die Fußwege vorhanden sind.

Erst nach Fertigstellung beginnt auch die Frist von vier Jahren zu laufen. Die Kosten muss dann der übernehmen, der Eigentümer ist, wenn der Beitragsbescheid eintrifft.

Wie kann man sich vor unvorhergesehenen Erschließungskosten schützen

Wer sich ein recht neues Haus kaufen möchte, der fragt am besten bei dem Bauamt oder auch bei unmittelbaren Nachbarn nach, ob die Gemeinde die anfallenden Erschließungskosten bereits erhoben hat.

Denn nur dann kann man sicher sein, dass man nicht unerwartet von hohen Kosten überrascht wird. Die Kosten dürfen nämlich nur einmal von der Gemeinde erhoben werden

Eine Alternative wäre auch eine Klausel im Kaufvertrag. Diese besagt dann, dass der Verkäufer alle Erschließungskosten tragen muss und das auch dann, wenn sie erst anfallen, wenn das Grundstück verkauft wurde.

Wer bauen möchte sollte auf der Suche nach einem Grundstück auf drei Buchstaben schauen. Ein erschließungsbeitragsfreies Grundstück kann man durch die Abkürzung “ebf” erkennen. Bei erschließungsbeitragspflichtigen Grundstücken steht die Abkürzung “ebp” dabei.

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Als Herausgeber des Online Magazine Haus & Garten ist es mir eine Freude, die Leser über Interessante Themen zu informieren und meine Erfahrungen zu teilen.