Ratgeber Altbau Sanierung

Altbau Sanierung – Mängel Erkennen und Sanieren

Ein altes Haus hat schon seinen Charme, da es uns einiges über seine Geschichte erzählen kann, darum lohnt es sich auch ein antikes Haus zu erwerben. Der Reiz den Altbauten ausmachen, die aus der Renaissance stammen, sind die mit Stuck ausgestattenen hohen Wände, sowie die Böden welche mit Parkett oder Dielen ausgelegt wurden. Dennoch ist Vorsicht geboten beim Immobilienkauf von Altbauten, da diese meist einen viel aufwendigeren Sanierungsbedarf aufweisen, als zunächst angenommen. So könnte der Traum vom antiken Haus, schnell zum Albtraum werden. Damit dies nicht auch auf Sie zutrifft, möchten wir Ihnen hier einen kurzen Überblick über die gängigsten Mängel des Altbaus verschaffen, und Ihnen hilfreiche Tipps geben, wie Sie diese am besten sanieren.

Damit es kein Albtraum wird …

Die Romantik die von alten Häusern ausgeht, mag manch so einer durch die rosarote Brille betrachten, doch ist dem leider nicht immer so. Denn auch wenn ein antikes Haus sehr preiswert angeboten ist, sollten Sie eine gründliche Bestandsaufnahme vornehmen. Da nicht unbedingt frische Farbe an den Wänden, ein neuer Boden oder ein Satz Fenster das alte Haus im neuen Glanz erscheinen lassen. Altbauten haben meist Schäden, wie Schädlinge, Schimmel oder Schadstoffe, wie Asbest, die zunächst beseitigt werden müssen um darin auch ohne gesundheitliches Risiko leben zu können.

Keller und Wände trocken legen

Viele Altbauten leiden unter einem nassen Sockel, was das gesamte Mauerwerk zerstören kann, wenn Jahrelang nichts unternommen wird. Eigentlich müsste das ganze Gebäude trockengelegt und von außen abgedichtet werden. Was eine ziemlich kostspielige Angelegenheit werden kann. Da meist um an Kellerwände herankommen zu können, zunächst Erde abgetragen werden muss. Um das antike Haus nun horizontal abzudichten gibt es zwei Verfahren, beim ersten werden in den Fugen Platten eingeschlagen, und beim zweiten werden die Wände mit Material durch Bohrungen aufgefüllt.

Feuchtigkeit in den Wänden kommt daher, da früher teilweise mehr Kunststoff beim Sanieren verwendet wurde als heute, dadurch entweicht die Feuchtigkeit sehr schlecht und bildet Blasen in den Wänden, die von außen als Dellen zu erkennen sind. Sind dazu noch die Rinnen oder Ziegel undicht, dringt Wasser von oben ein. Hier wären nicht nur die Wände das Problem, denn viel schlimmer ist, wenn auch die Stahl- oder Holzträger beschädigt wurden. Da hier noch viel mehr Geld zur Sanierung hinzu kommen würde.

Schimmel im Altbau ist keine Seltenheit

Feuchtigkeit begünstigt die Schimmelbildung, denn alte Häuser wurden vorwiegend mit Gips verputz, darin halte sich die schädliche Feuchtigkeit besonders gut. Für Sie hieße dies, alle Räume komplett neu zu verputzen. Auch wenn Sie auf den ersten Blick nicht einmal bemerken, dass Schimmel an den Wänden ist, sollten Sie dies unbedingt vor oder nach dem Kauf überprüfen lassen. Denn Schimmel ist tückisch, sogar weit mehr als 80 Prozent der Schimmelsporen sei unsichtbar, eine erschreckende Bilanz.

Meist wurden die Wände schlecht gedämmt oder die Fenster falsch eingebaut. Doch auch ein eigenes Verschulden vom falschen Lüften kann zu Schimmel führen. Wenn der Altbau fast komplett neu gedämmt oder verputzt werden muss, sollten Sie zusätzlich eine Lüftungsanlage installieren. Um die vorhandene Feuchtigkeit aus der Immobilie gänzlich hinaus zu treiben.

Schädlings- und Pilzbefall in der Bausubstanz

Doch Schimmel ist nicht das einzige Problem, welches ein Haus angreift, denn auch Schädlinge wie zum Beispiel Hausbockkäfer und Holzwürmer nisten sich gerne im Holz des Dachstuhls ein. Bei leichteren Schäden reicht es aus, das beschädigte Holz auszutauschen. Übler und damit auch kostspieliger wird das Abschlagen vom Dachstuhl und das erneuern der beschädigten Wände. Ganz viel Geld kostet es, wenn das Dach und die Wände vom echten Hausschwamm befallen sind, denn hier muss eine Fachfirma ran. Die angegriffenen Holzbauteile müssen nämlich auch noch mindestens einen Meter tiefer, als der Befall sichtbar ist, behandelt werden.

Wasser- und Stromleitungen im Altbau oft sanierungsbedürftig

Je nachdem wie alt die Wasserleitungen und Rohre des Altbaus sind, müssen diese ebenfalls komplett neu ausgetauscht werden. Vor allem wenn beim mehrmaligen sanieren verschiedene Materialien verwendet wurden, die nicht unbedingt zusammen gehören, ist ein Austausch des Leitungssystems wünschenswert. Doch dies bedeutet, dass nun auch die Wände wieder aufgebrochen werden müssen, um die Rohre zu erneuern. Und danach muss alles neu verputzt und verschönert werden. Was dafür sorgt, dass neben den anfallenden Kosten auch viel Arbeit, Schmutzt und Lärm hinzu kommen.

Alte Häuser verfügen auch über ein sehr spärliches Stromnetz, meist wurde nur eine Steckdose für ein Zimmer verwendet. Da früher weniger Geräte verfügbar waren. Geheizt wurde mit Holz oder Kohle, gekocht auf Holzöfen und belichtet mit Öllampen. Heute wäre dies undenkbar. Darum ist es nicht verwunderlich, dass Sie auch damit rechnen müssen, dass Ihr Stromnetzt entweder komplett eingebaut oder nachgebessert werden muss. Auch dies sollte unbedingt vorgenommen werden, denn auf eine günstigere Alternative von mehreren Steckerleisten ist abzuraten. Da diese bei Überlastung leicht in Flammen aufgehen können.

Erneuerbare Energien für den Altbau

Je nach Zustand oder Fassade des Altbaus ist es sinnvoll das Haus aufzurüsten in Sachen Energieeffizienz. Dennoch sollten Sie sich hierbei auch gut beraten lassen. Da alte Gemäuer, die bis hin zu 40 Zentimeter dicke Wände haben, keine weitere Dämmung benötigen, sollte hier nur über eine neue Heizung oder neue Fenster nachgedacht werden. Dünnere Wände benötigen eher eine gute Dämmung statt neue Fenster. Indem Sie alle Punkte beachten, können Sie ihr Haus dennoch günstiger sanieren als gedacht.

Inzwischen gibt es auch Geld vom Staat, wenn es darum gehr erneuerbare Energien für seine Immobilie zu verwenden. Wer sich gut beraten lässt, kann viel Geld und Ärger einsparen. Denn die Energieeffizienz muss laut Gesetzt stattfinden und dem neuesten Stand entsprechen. Um die Umwelt zu entlasten.

Gefahr durch Asbest und andere Schadstoffe

1993 wurde das Gesetzt hinaus gegeben, das verbietet Asbest für den Häuserbau zu verwenden. Demnach enthalten viele Häuser, die bis dahin erbaut wurden diese gefährlichen Schadstoffe in sich. Laut Experten besteht solange kein Grund zur Beseitigung, solange der Asbest intakt ist, doch wenn Fasern hinaus schauen, besteht ein gesundheitliches Risiko. Um den Schadstoff aus den Gemäuern hinaus zu tragen, müssen Sie eine Spezialfirma damit beauftragen. Denn Asbest ist sehr schädlich, wenn man es einatmet.

Neben Asbest gibt es weitere Schadstoffe, die früher als unbedenklich gehandelt wurden, die es aber nun gilt aus der Immobilie zu entfernen. Um das Haus zu dämmen wurde früher eine künstliche Mineralfaser verwendet, die nun mit größter Vorsicht abgetragen werden muss. Auch Lindan, ein Holzschutzmittel, gilt heute als aüßerst giftig, was früher allerdings sehr gerne im Hausbau verwendet wurde. Um nun zu prüfen, ob auch bei Ihnen Lindan verwendet wurde, lohnt es sich eine Luftprobe entnehmen zu lassen. Dies kann ihnen das Leben retten, denn viele Hauseigentümer wissen nicht, woher die plötzlichen Beschwerden kommen, und das sie diese verhindern konnten, ohne es zu wissen. In den 70er Jahren gab es teilweise Wandfarben, welche nach heutiger Sicht giftig sind, die sehr gerne verwendet wurden. Deshalb gilt, achten Sie besonders auf solche “Kleinigkeiten” wie Luftproben entnehmen, da dies im Nachhinein sie gesund erhalten kann. Falls bei Ihnen die Luftprobe negativ ausfällt reicht es meist aus, die Farbe zu maskieren, also mit einem bestimmten Material zu überdecken, damit das “Gift” nicht weiterhin absorbiert wird.

Sanierungskosten von Anfang an mit einplanen!

Leider unterschätzen sehr viele Menschen den Preis für einen Altbau. Sie denken oft ein Schnäpchen gemacht zu haben, ohne sich dabei im Klaren zu sein, welche weiteren Kosten auf sie zukommen werden. Denn von außen betrachten, sieht ein gut erhaltenes altes Haus noch ziemlich gut aus, doch was hinter der Fasade wirklich steckt, erkennt man erst beim sanieren. Dann kommt das große Klagen. Um dies von vornherein auszuschließen, sollten Sie beim Häuserkauf immer einen Experten an Ihrer Seite haben, der sich die Immobilie besser ansehen wird, und sie darauf aufmerksam macht, ob die Immobilie wirklich so günstig ist, wie sie zunächst scheint. Dies erspart Ihnen viel Kummer und Sorgen.

Denn sehr alte Häuser, die in den Anfängen des 19. Jahrhunderts erbaut wurden, müssen fast vollkommen saniert werden, was weitere Kosten mit sich bringt. Denn hier kann man grob einschätzen, dass die Kosten fast die Hälfte des Kaufpreises betragen werden. Bei Häusern aus den 70er und 80er Jahren liegt der Preis bei 35 Prozent des Kaufpreises und bei jüngeren Häusern bei 20 Prozent. Dies sollten Sie unbedingt berücksichtigen, bevor Ihr Traum zum Albtraum wird.

Fazit

Natürlich sollte immer ein Haus instand gehalten werden, um große Kosten zu umgehen. Denn auch wenn Sie nicht vor haben ihr Haus zu verkaufen, sollte das Haus gut in Schuß sein, denn nur dann werden Sie sich selbst darin wohlfühlen. Denn darum geht es in erster Linie. Ihr Haus soll ein Ort sein, in dem Sie leben können. Ohne Angst zu haben, sie könnten krank werden, das Dach hinabstürzen oder die Wände zerfallen. Und wenn Sie dabei sind eine Immobilie zu erwerben, dann nur mit einem Fachmann. Da die Immobilie, besonders ein Altbau viele Kostenfallen mit sich ziehen kann. Denn ein bisschen Farbe und neue Böden oder Fenster reichen nicht aus, um die wirklichen Schäden am Haus zu begleichen. Meist sind es die Rohre, der Putz, die Isolierung oder die Fenster, die komplett neu saniert werden müssen. Und gerade hier liegt der Kostenfaktor sehr hoch. Demnach, um einen Altbau als sein bezeichnen zu können, sollten Sie vorher unbedingt alle Kosten mit einbeziehen, die auf sie zukommen werden. Denn ein Schnäpchen ist nicht immer das was es scheint zu sein. Vorsicht ist besser als Nachsicht!