Immobilien Bewertung – Wert der Immobilie selbst ermitten!

Wert der Immobilie selbst ermitteln – 10 Wichtige Tipps

Wenn wichtige Teile des Gebäudes wie Fenster, Fassade oder Keller nicht in regelmäßigen Abständen auf geringe Schäden überprüft und diese gegebenenfalls rasch behoben werden, verliert ein Haus rasch massiv an Wert.

Selbst die laufenden Kosten steigen enorm, wenn zum Beispiel Fenster keineswegs mehr gut schließen. Damit der Wert des Objekts langfristig erhalten bleibt, ist es wichtig, dass Hauseigentümer am Gebäude die neuralgischen Stellen kontrollieren und die nötigen Reparaturen vornehmen lassen, ehe viel höhere Folgekosten anstehen.

Der Instandsetzungsbedarf ist bei Ein- sowie Zweifamilienhäusern sehr hoch, da hier ein viel größerer Anteil auf diese sehr verschleißanfälligen Außenbauteile entfällt im Vergleich zu Mehrfamilienhäusern. 

Eine Instandsetzungsrücklage ist von den Hauseigentümern aufzubauen

Es wird gemahnt, dass jeder Hauseigentümer sich darüber klar sein muss, dass er während seines Lebens etwa das Zweieinhalbfache des Preises für das Gebäude zu bezahlen hat. Die Experten empfehlen, monatlich ein bisschen Geld als Instandsetzungsrücklage entsprechend zu sparen. ES wird dazu geraten, dass man pro Quadratmeter Wohnfläche einen Euro zurücklegt.

Damit bauen Hauseigentümer für anfallende Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten ein finanzielles Polster auf und haben die Möglichkeit, Mängel rechtzeitig beheben zu lassen. Lediglich so können viel höhere Folgekosten vermieden werden – zum Beispiel da aufgrund einer nicht dichten Stelle im Dach schon die gesamte darunter liegende Wärmedämmung durchnässt ist.

Gegen den Wertverlust helfen lediglich regelmäßige Inspektionen

Allen Hausbesitzern ist es möglich, dass diese ihr Haus ohne fachliche Unterstützung auf Sichtmängel überprüfen, so der Rat des VPB zu Inspektionsgängen in regelmäßigen Abständen, bei denen das ganze Haus ab dem Keller bis hin zum Dach auf sichtbare Mängel zu überprüfen ist.

Die Empfehlung lautet, dass alle zwei Jahre Inspektionsgänge systematisch durchzuführen sind. Diese stellt das einzige Mittel dar, damit der Instandsetzungsbedarf frühzeitig festgestellt und am Haus ein Wertverlust vorgebeugt wird.

Zum Beurteilen von Mängeln und Substanzschäden an technischen Einrichtungen ist es wichtig, dass der Besitzer dagegen einen Spezialisten hinzuzieht. Es wird geraten zu einen unabhängigen Sachverständigen, die man auf Honorarbasis beauftragen kann.

Diese beurteilen die entsprechenden Schäden und raten zu geeigneten Reparaturmaßnahmen anderes als lokale Handwerksfirmen ohne finanzielle Eigeninteressen.

Experten zu Rate ziehen bei feuchtem Keller

Worauf Hauseigentümer bei den Inspektionsgängen zu achten haben, ist selbstverständlich immer vom individuellen Einzelfall abhängig. Wenn ein Keller vorhanden ist, dann sollte man Fußboden und Wände auf sichtbare Durchfeuchtung und Risse hin kontrollieren.

Ein feuchter Keller hat möglicherweise verschiedene Ursachen. Eine aufwendige Sanierung ist nicht immer erforderlich.

Werden im Keller Durchfeuchtungen oder sogar blankes Wasser festgestellt, ist es jedoch wichtig, auf alle Fälle einen entsprechenden Experten zu Rate zu ziehen. Der VPB warnt, dass man sich auf keinen Fall auf die Aussage von einem einzelnen Anbieter verlassen sollte. Für nötige Sanierungsmaßnahmen ist es wichtig, Gegenangebote einzuholen.

Fassaden sind auf Risse zu überprüfen

Dass im Gebäudesockel und in der Fassade durch Temperaturschwankungen und Witterungseinflüsse im Lauf der Zeit stets erneut feine Risse entstehen, ist nichts Ungewöhnliches.

Jedoch ist es möglich, dass dadurch ins Mauerwerk Feuchtigkeit eindringt. Es kann bei geputzten Fassaden durch Schutzmaßnahmen im Imprägnierungs- und Anstrichsystem der Rissbildung entgegengewirkt werden kann.

Bei aus Verblendmauerwerk bestehenden Fassaden sind Risse erst einmal keineswegs weiter tragisch, solange eine einwandfreie Austrocknung der eingedrungenen Feuchtigkeit garantiert ist. Im Laufe der Zeit sind ausplatzende Mörtelfugen irgendwann zu erneuern, um den Verfall der Fassade zu verhindern.

Wenn Salzausblühungen oder Kalkauswaschungen auftreten, die die Fassadenoptik beeinflussen, ist es möglich, diese mithilfe einer Bürste zu beseitigen.

Dieser Fachverband für Ziegelindustrie beruhigt auf seinen Webseiten, dass an Ziegelfassaden leichte Ausblühungen unter Einwirkung von natürlichen Witterungseinflüssen schnell erneut abgewaschen werden. Wenn man sich unsicher ist, ob die Verfärbungen noch normal sind, dann sollte man einen Experten nach dem Auslöser fragen.

An der Hausfassade Algen und Moos regelmäßig beseitigen

Insbesondere an schattigen Stellen am Gebäudesockel und der Hauswand bilden sich häufig Algen und Moos. Die Fassade ist keineswegs lediglich aus optischen Gründen in regelmäßigen Abständen vom Moos zu befreien. Ansonsten wird der Putz oder die Fugen der Hauswand vom Moos durchwurzelt. Das Gelände, welches an den Gebäudesockel grenzt, sollte vom Haus weg ein Gefälle haben, sodass sich dort nicht Feuchtigkeit und Regenwasser sammeln.

Bei den Außenwänden die Innenseite auf Schimmelbefall überprüfen

Beim Inspektionsgang verdienen ebenso die Innenseiten der entsprechenden Außenwände ein besonderes Augenmerk. Hier ist es wichtig, dass man auf erkennbare Schimmel und Feuchteschäden achtet.

Es ist möglich, dass Schimmelbefall entweder bauliche Mängel, wie beispielsweise eine fehlerhaft ausgeführte Innen- oder Fassadendämmung, zur Ursache hat. Oder die Hausbewohner sorgen für Schimmelbildung, da sie keineswegs korrekt lüften. Es wird geraten, im Zweifelsfall sollte von einem Sachverständiger den Auslöser abgeklären zu lassen.

Regenrinnen sowie Dächer von außen und innen überprüfen

Am Dach ist zu überprüfen, ob die entsprechende Eindeckung noch intakt und dicht ist. Beschädigte Ziegel sind auszuwechseln, fehlende zu ersetzen.

Wenn der Dachstuhl begehbar ist, dann ist die Holzkonstruktion ebenso auf Schädlings- und Pilzbefall durch Hausbockkäfer oder Holzwurm und Fäulnis zu überprüfen. Bei einem leisesten Anzeichen des Befalls ist es wichtig, dass man sich entsprechend an einen Experten wendet, da ein Holzbefall die Statik der gesamten Dachkonstruktion beeinträchtigen kann.

Gauben-, Wand- und Kehlenanschlüsse sind in regelmäßigen Abständen von Moos, Laub und weiteren Ablagerungen zu befreien, sämtliche Dachrinnen zumindest jedes Halbjahr zu reinigen.

Außentüren und Fenster kontrollieren

Irgendwann schließen Türen und Fenster keineswegs mehr richtig dicht. Viele Dichtungsprofile haben eine Lebenszeit von etwa zehn Jahren. Danach sind Türen und Fenster neu abzudichten. Bei Fenstern, die einen Holzrahmen enthalten, ist zudem das Holz in regelmäßigen Abständen mit einer neuen Lasur oder Lackierung vor Umwelt- und Witterungseinflüssen zu schützen. Bei Aluminium- und Kunststofffenstern reicht die regelmäßige Reinigung aus.

Es wird erklärt, dass der Andichtung zwischen dem Fensterelement sowie dem angrenzenden Gebäudeteil große Bedeutung zukommt. Schäden an den entsprechenden Anschlussfugen von Außentüren und Fenstern sollten daher möglichst schnell vom Fachmann behoben werden. Damit erhöht sich die Lebensdauer dieser Bauteile enorm.

Lediglich den Fachmann an Elektroinstallationen lassen

Am besten ist es, dass Hauseigentümer von der Hauselektrik die Finger lassen, sofern diese keinesfalls selbst Experten sind. Wenn die Elektrik fachgerecht installiert und hergestellt wurde, ist laut VPB mit Schäden ebenso zunächst frühestens zahlreiche Jahre nach der Installation zu rechnen – etwa wenn Leitungen aufgrund von Putzabplatzungen freigelegt werden. Defekte Steckdosen und Schalter sind aus Sicherheitsgründen gleich vom Fachmann zu reparieren. Nur das Reinigen von Steckdosen können Hauseigentümer ebenso selbst durchführen.

Sanitärinstallationen kontrollieren sowie Schäden beheben lassen

Da Wasserleitungen heutzutage im Normalfall unterirdisch in Wandschächten und -schlitzen verlegt sind, ist es möglich, dass diese keineswegs ohne Weiteres inspiziert werden. Wenn Feuchteschäden auftreten, ist die Wand aufzustemmen.

Prinzipiell sollt das lediglich ein Experte tun – da bei einem Wasserschaden die Versicherung möglicherweise die Zahlungen verweigert, falls man als Laie an den Leitungen Arbeiten verrichtet hat.

Jedoch können Hauseigentümer nach Bedarf bei Dusche, Waschbecken und Wanne die Silikonfugen erneuern, damit verhindert wird, dass hinter die Abdichtung Wasser läuft und Feuchtigkeitsschäden verursacht.

Zudem ist es wichtig, im Haus bei einer zentralen Versorgung mit Warmwasser darauf zu achten, dass niemals über 60 Grad die Betriebstemperatur hochgefahren wird, da ansonsten vermehrt Kalk entsteht und die Lebenszeit der Armaturen verringert.

Außenanlagen auf eventuelle Gefährdungen für Andere überprüfen

Hauseigentümer haben für den eigenen Grund und die angrenzenden Wege die Verkehrssicherungspflicht.

Das heißt, dass sie haftbar sind, wenn man Gehwege aufgrund von überwuchernden Büschen keineswegs mehr nutzen kann oder herabfallende Äste Schäden auslösen.

Mithilfe einer regelmäßigen Baumschau sowie Instandhaltung aller Zuwege zum Grundstück ist es möglich, sich vor Haftungsansprüchen zu schützen. Gartenholzhäuser, Carport und Zäune sind in regelmäßigen Abständen mit einem passenden Holzschutz zu versehen, Metallteile effektiv vor Rost zu schützen, damit deren Lebensdauer erhöht wird.

Checkliste – Immobilien Bewertung

Eine Immobilienbewertung kann ein komplexer Prozess sein. Hier ist eine Checkliste, die Ihnen bei der Vorbereitung hilft:

1. Vorbereitung
   • Bestimmen Sie den Zweck der Bewertung (zum Beispiel Verkauf, Refinanzierung, Versicherung).
   • Sammeln Sie alle relevanten Unterlagen über die Immobilie (Grundbuchauszug, Baupläne, Mietverträge, Betriebskosten, etc.).
   • Überlegen Sie, ob Sie eine professionelle Bewertung benötigen oder ob eine Online-Bewertung ausreichend ist.
2. Auswahl des Gutachters
   • Finden Sie einen qualifizierten, unabhängigen Gutachter, der Erfahrung mit ähnlichen Immobilien in Ihrer Gegend hat.
   • Überprüfen Sie die Referenzen und Bewertungen des Gutachters.
   • Vereinbaren Sie ein Treffen mit dem Gutachter, um Ihre Erwartungen und Bedürfnisse zu besprechen.
3. Bewertungstermin
   • Stellen Sie sicher, dass die Immobilie am Tag der Bewertung in bestem Zustand ist. Kleine Reparaturen und ein sauberes, ordentliches Haus können einen positiven Eindruck hinterlassen.
   • Seien Sie vor Ort, um Fragen zu beantworten und dem Gutachter eventuell notwendige Informationen zur Verfügung zu stellen.
4. Ergebnis der Bewertung
   • Überprüfen Sie den Bewertungsbericht sorgfältig. Stellen Sie sicher, dass alle Informationen korrekt sind und dass Sie die Schlussfolgerungen des Gutachters verstehen.
   • Zögern Sie nicht, den Gutachter um Klärung zu bitten, wenn Sie etwas nicht verstehen.
5. Nächste Schritte
   • Verwenden Sie den Bewertungsbericht für Ihren beabsichtigten Zweck (zum Beispiel Preisfestsetzung, Verhandlung mit Käufern oder Versicherungsgesellschaften).
   • Bewahren Sie den Bewertungsbericht für zukünftige Referenzen auf.

Vergessen Sie nicht, dass die Immobilienbewertung nur eine Schätzung des Marktwerts zum Zeitpunkt der Bewertung ist. Der tatsächliche Verkaufspreis kann je nach Marktbedingungen, Käuferinteresse und anderen Faktoren variieren.

Häufige Leserfragen zum Thema “Immobilien Bewertung”

1. Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?

Die Ermittlung des Werts einer Immobilie kann auf verschiedenen Wegen erfolgen und hängt oft von der Art der Immobilie und dem Zweck der Bewertung ab. Einige gebräuchliche Methoden sind der Vergleichswertansatz, bei dem ähnliche, kürzlich verkaufte Immobilien in der gleichen Gegend herangezogen werden, der Sachwertansatz, der auf den Kosten für den Neubau des Gebäudes basiert, und der Ertragswertansatz, der auf der potenziellen Mieteinnahme der Immobilie basiert. Professionelle Gutachter verwenden oft eine Kombination dieser Methoden, um eine genaue Bewertung zu erreichen.

2. Wie oft sollte eine Immobilienbewertung durchgeführt werden?

Im Allgemeinen sollte eine Immobilienbewertung durchgeführt werden, wenn es einen bestimmten Bedarf oder einen Anlass dafür gibt. Dies könnte der Kauf oder Verkauf einer Immobilie, eine Refinanzierung, eine Erbschaft oder eine Scheidung sein. In anderen Fällen, zum Beispiel wenn Sie planen, Ihre Immobilie zu vermieten, könnte eine regelmäßige Bewertung sinnvoll sein, um sicherzustellen, dass Sie eine angemessene Miete verlangen. Es ist auch eine gute Idee, eine Bewertung in Betracht zu ziehen, wenn sich die Marktsituation oder die Umgebung Ihrer Immobilie signifikant verändert hat.

3. Wie beeinflussen Renovierungen den Wert einer Immobilie?

Renovierungen können den Wert einer Immobilie erheblich steigern, insbesondere wenn sie dazu dienen, größere Probleme zu beheben, die Wohnqualität zu verbessern oder die Immobilie attraktiver für potenzielle Käufer zu machen. Dabei ist zu beachten, dass nicht alle Renovierungen den gleichen Wertzuwachs bringen. Während zum Beispiel die Modernisierung von Küche und Bädern in der Regel einen hohen Return on Investment hat, kann dies bei anderen Projekten, wie dem Einbau eines Swimmingpools, weniger der Fall sein.

4. Wer führt eine Immobilienbewertung durch und wie finde ich einen geeigneten Gutachter?

Immobilienbewertungen werden in der Regel von professionellen Immobiliengutachtern durchgeführt, die über die erforderliche Ausbildung, Erfahrung und Lizenzen verfügen. Um einen geeigneten Gutachter zu finden, können Sie sich an Ihre lokale Immobilienkammer oder Ihren Immobilienmakler wenden, um Empfehlungen zu erhalten. Es ist auch wichtig, Referenzen zu überprüfen und sicherzustellen, dass der Gutachter über Erfahrung in der Bewertung ähnlicher Immobilien in Ihrer Gegend verfügt.