Erbpacht – Erbbaurecht bringt Vor- und Nachteile

Auch ohne eigenes Grundstück kann man sich den Traum vom Eigenheim erfüllen. Man muss schließlich den Grund und Boden nicht gleich kaufen.Man kann ihn nämlich auch auf lange Sicht pachten. Das Zauberwort heißt in diesem Fall Erbpacht. Allerdings gibt es natürlich beim Erbbaurecht einige Tücken, die nicht ganz so angenehm sind.

Denn wenn der Erbpachtvertrag ausläuft, dann ist der Grundstückseigentümer nicht nur wieder in Besitz seines Grund und Bodens. Auch das darauf befindliche Haus geht in seinen Besitz über. Hier erfahren Sie daher, welche Tücken im Erbbaurecht auf Sie warten und für wen sich die Erbpacht überhaupt lohnt.

Das Pachten des Baugrundstücks ist eine Alternative zum Kauf. Anstatt eine große Summe auf einen Schlag zahlen zu müssen, werden so jedes Jahr circa vier bis fünf Prozent des Grundstückwertes an den Eigentümer gezahlt.

Dieser wiederum erlaubt es dann, ein Gebäude auf dem gepachteten Grundstück zu errichten. In der Regel laufen solche Erbpachtverträge auch relativ lange und dauern so zwischen 75 und 99 Jahre lang an.

Meist sind Stiftungen, Kirchen, Kommunen oder Industrieunternehmen die Eigentümer der Grundstücke, die zur Erbpacht zur Verfügung stehen. Aber natürlich kann auch jeder Privatmann sein Grundstück zu diesem Zweck hergeben und so noch etwas Profit aus dem eigenen Grund und Boden schlagen, ohne dass sich die Eigentumsverhältnisse ändern.

Die Erbpacht bringt Vorteile

Für den Bauherren ist der größte Vorteil bei der Erbpacht, dass nicht auch noch ein Grundstück für den Hausbau gekauft und somit mitfinanziert werden muss. Es bleiben unterm Strich also wirklich nur die Baukosten.

Der Baufinanzierer Interhyp erklärt zudem noch, dass die Zinsen beim Erbbau auch noch meist weitaus geringer sind, als die Zinsen, die für ein Baudarlehen anfallen. So sind die Finanzierungskosten grundsätzlich schon geringer. Darüber hinaus wird so auch weniger Eigenkapital vom Bauherren verlangt, da ja nur der Hausbau wirklich finanziert werden muss.

Gerade für Familien mit einem kleinen Einkommen ist diese Alternative lohnenswert, wenn sie sich ein Eigenheim bauen möchten. Die hohen Grundstückspreise lassen nämlich so den Traum vom Eigenheim nicht platzen.

Laut Interhyp gibt es zudem auch noch einige Grundstückseigentümer, die besondere Konditionen für Familien mit Kindern veranschlagen. Zudem werden durch das Erbbaurecht so auch sehr gute Lagen in Ballungszentren zum Hausbau verfügbar. Denn nicht immer möchte ein Grundstückseigentümer dort seinen Grund und Boden verkaufen.

Vertragsverlängerung der Erbpacht gibt es meist nicht

Eine Pacht läuft leider immer irgendwann aus. Mit der vertraglich vereinbarten Zeit des Erbpachtvertrages erlischt der Vertrag, wenn diese Zeit abgelaufen ist. Möchte der Grundstücksnutzer eine Verlängerung des Pachtvertrages haben, dann sollte er sich rechtzeitig mit dem Grundstückseigentümer auseinandersetzen.

Denn noch vor dem Ablauf des Erbpachtvertrages muss die Verlängerung im Grundbuch eingetragen werden, wie Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer in Berlin erklärt. Und genau diese Eintragung kann einige Zeit in Anspruch nehmen. Und nach Ablauf des Vertrages kommt dann nur noch ein neuer Vertragsschluss infrage.

Einen Anspruch auf eine Vertragsverlängerung gibt es übrigens nicht. Nur wenn dies beim Vertragsabschluss festgehalten wurde, hat der Besitzer den Anspruch auf die Verlängerung des Erbpachtvertrages.

Die Vereinbarungen sollte man daher auch immer ganz genau prüfen. Oft können die Details des Vertrages nämlich ihre Tücken haben. Im Zweifelsfall sollte man daher lieber einen Notar oder Anwalt den Vertrag prüfen lassen.

Allerdings hat der Besitzer ein Vorrecht auf eine Vertragsverlängerung, wenn das Grundstück weiter als Erbpacht verpachtet werden soll. Höhere neue Zinsveranlagungen sind dann aber in einem neuen Vertrag keine Seltenheit.

Wenn das Erbbaurecht ausläuft…

Läuft der Vertrag im Erbbaurecht aus, dann geht das Grundstück wieder in den Besitz des Eigentümers, und zwar mitsamt dem darauf befindlichen Haus.

Der Häuslebauer bekommt zwar eine Entschädigung in Höhe von etwa zwei Dritteln des allgemeinen Verkehrswertes.

Jedoch empfiehlt es sich im Vertrag genau eine Summe oder die Faktoren zur Bemessung der Entschädigungssumme festzulegen. Denn oft wird nur von einer “angemessenen” Entschädigung im Vertrag gesprochen, was dann hinterher zu Problemen führen kann.

Zudem kann der Anspruch auf eine Entschädigung erlöschen, wenn der Grundstückseigentümer dem Besitzer ein Verlängerungsangebot zur Erbpacht unterbreitet und dieser das Angebot zur Vertragsverlängerung ablehnt.

Eine vorzeitige Beendigung des Vertrages kommt zudem infrage, wenn sich eine Vertragspartei während der Vertragslaufzeit nicht an Vereinbarungen hält.

Im Falle von massiver Verwahrlosung des Grundstücks oder aber großer Verzug bei der Zahlung der Zinsen kann der sogenannte Heimfall eintreten. Und auch eine einvernehmliche vorzeitige Vertragsbeendigung kommt grundsätzlich immer infrage.

Gibt es als Erbbaurecht-Inhaber ein Vorkaufsrecht?

Generell wird ein Vorkaufsrecht von beiden Parteien gegenseitig gewährt. Einen Anspruch darauf gibt es allerdings nicht. Angebot und Nachfrage ist hier der ausschlaggebende Punkt.

Wobei die meisten Grundstückseigentümer auch gar nicht daran interessiert sind, das Grundstück zu verkaufen. Und manchmal, wie im Falle einer Stiftung als Eigentümer auch gar nicht dürfen.

Häufige Leserfragen zum Thema “Erbpacht – Erbbaurecht”

1. Was ist das Erbbaurecht oder die Erbpacht?

Das Erbbaurecht, oft auch als Erbpacht bezeichnet, ist ein spezielles dingliches Recht, das es einer Person erlaubt, ein Gebäude auf einem Grundstück zu errichten und zu nutzen, das jemand anderem gehört. Dieses Recht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in Deutschland verankert und kann bis zu 99 Jahre andauern. Der Erbbauberechtigte zahlt für dieses Recht einen sogenannten Erbbauzins, der in der Regel jährlich fällig wird.

2. Was passiert am Ende der Erbpacht?

Am Ende der Laufzeit des Erbbaurechts fällt das Gebäude in der Regel dem Grundstückseigentümer zu, es sei denn, es wird eine andere Vereinbarung getroffen. Das Erbbaurecht kann verlängert werden, wenn beide Parteien zustimmen. Ist dies nicht der Fall, muss der Erbbauberechtigte das Gebäude räumen und hat keinen Anspruch auf eine Entschädigung für seine Investitionen in das Gebäude.

3. Wie wird der Erbbauzins berechnet?

Der Erbbauzins ist in der Regel ein Prozentsatz des Bodenwerts zum Zeitpunkt des Abschlusses des Erbbaurechtsvertrages. Die Höhe des Zinses variiert, liegt aber in der Regel zwischen 3% und 4% des Bodenwerts. Der Zins kann im Laufe der Zeit angepasst werden, dies muss aber im Erbbaurechtsvertrag festgelegt werden.

4. Kann das Erbbaurecht vererbt oder verkauft werden?

Ja, das Erbbaurecht kann sowohl vererbt als auch verkauft werden. Der Erbbauberechtigte hat das Recht, das Erbbaurecht an eine andere Person zu übertragen, solange dies nicht durch den Vertrag verboten ist. Der Verkauf oder die Übertragung des Erbbaurechts muss notariell beurkundet werden und der Grundstückseigentümer muss in der Regel zustimmen.