Wohnfläche Berechnen Mietvertrag Dachschräge Terrasse Balkon
Richtige Berechnung der Wohnfläche Syda Productions/shutterstock.com

Wohnflächenberechnung – Richtige Berechnung der Wohnfläche

Viele stellen sich die Frage, wie genau ist die Wohnfläche definiert ist, wie man die Wohnfläche berechnen kann und was genau zur Wohnfläche zählt. Fakt ist, viele Wohnflächenberechnungen werden falsch berechnet.

Denn Nebenräume zählen nicht zur Wohnfläche. Dies hat eine Studie namens DEKRA festgestellt. Hier hat sich ergeben, dass 2/3 der Wohnflächen falsch berechnet wurden. Es gibt nämlich keine einheitliche Regelung, wie zum Beispiel Terrasse und Balkon in die Wohnfläche mit eingerechnet werden dürfen.

Auch das Datum des unterschriebenen Mietvertrag ist entscheidend. Wie man nun eine Wohnfläche richtig ausrechnet erfahren Sie in folgendem Beitag.

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Tatsache ist, das Nebenräume wie der Keller oder der Dachboden kein Teil der Wohnfläche darstellt. Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland weist hier explizit noch einmal darauf hin. Es gibt jedoch eine Ausnahme. Diese Nebenräume dürfen nur dann dazugerechnet werden, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag steht oder ein zusätzlicher Mietvertrag über diese Flächen vereinbart wurde. Bei Mieterhöhung gilt ebenfalls das Gleiche, die Nebenräume dürfen nicht mitberücksichtigt werden. Entscheidend ist die tatsächliche Wohnfläche der Wohnung oder des Hauses.

Wichtig: Das Datum des Mietvertrags

Vor allem bei Dachwohnungen ist die Fläche schwierig zu berechnen, da hier nicht die gesamte Wohnfläche mit eingerechnet werden darf. In den seltensten Fällen stimmt die Quadratmeterzahl mit der Grundfläche überein. Dachterrassen zählen teilweise dazu. Die Berechnung der Größe einer Dachgeschosswohnung hängt von verschiedenen Gesichtspunkten ab. Der Deutsche Mieterbund liegt dar, dass die Wohnflächen nach bestimmten Kriterien ermittelt werden müssen. Hier ist das Datum des Mietvertrags entscheidend. Mietverträge, die vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen wurden, werden nach der II. Berechnungsverordnung festgelegt. Mietverträge, die nach dem 1. Januar 2004 abgeschlossen wurden, werden nach der Wohnflächenverordnung behandelt.

Die beiden Vorschriften weichen nur minimal voneinander ab. Allein die Berechnung der Balkonfläche und der Terrassenfläche machen hier den Unterschied. Grundsätzlich werden sie mit 1/4 der Wohnfläche berücksichtigt. Ausnahmen berücksichtigen sie bis zu 1/2 der Wohnfläche, aber nur bei besonderer Ausstattung. Vor 2004 wurden diese Räume mit der Hälfte berücksichtigt.

Weniger berechnen wegen Dachschrägen

Wandschrägen sind bei Dachgeschosswohnungen anders zu behandeln. Denn sie zählen nicht komplett zur Wohnfläche. Bereiche die niedriger sind als ein Meter werden gar nicht berechnet. Wandschrägen die zwischen ein und zwei Metern liegen werden zur Hälfte berechnet. Ab zwei Metern wird voll berechnet.

Vertragliche Regelungen können hier abweichen, wenn der Vermieter und der Mieterhier etwas anderes vereinbaren. Auch eine bestimmte Berechnung an bestimmten Orten lässt Abweichungen teilweise zu.

Nebenkostenabrechnung kann abweichen

Für den zukünftigen Mieter lohnt es sich auf jeden Fall noch einmal nachzumessen, bevor der Mietvertrag unterschrieben wird. Wenn der Vermieter sich bei der Berechnung verrechnet hat, muss der Mieter das bei einer Abweichung von unter 10 % dulden. Das ist ziemlich ärgerlich, wenn die Wohnfläche zur Berechnung der Nebenkosten mit herangezogen wird. Zum Beispiel beim Wasserverbrauch wird die Quadratmeteranzahl zur Berechnung verwendet. Hier gilt ebenfalls die 10 % Regelung.

Mietminderung ist auch später möglich

Stellt der Mieter fest, das der Vermieter die Wohnfläche zu groß bemessen hat als angenommen und im Vertrag vereinbart und die Grenze von 10 % ist überschritten, kann der Mieter Mietminderung erwirken. Dies gilt laut Urteil des Landgerichts München auch rückwirkend. Die Verjährung der Ansprüche beginnt erst bei Feststellung der abweichenden Wohnfläche durch den Mieter. Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses ist dies immer noch möglich.

Umgekehrt ist es so das der Vermieter nicht automatisch mehr Miete verlangen, bei Feststellung einer größeren Wohnfläche. Hier gilt ebenfalls die 10 % Regelung.

Wie berechnet man Sie richtig, was gehört dazu?

Was zur Fläche zählt sind das Wohnzimmer, die Schlafzimmer, Bäder, Küchen, Abstellräume und Flure. Des Weiteren zählen dazu Schwimmbäder, Wintergärten, Sauna, Fitnessräume dazu, wenn sie geschlossen und beheizt sind. Unbeheizte Räume, wie zum Beispiel Schwimmbäder oder Wintergärten werden mit der Hälfte berechnet.

Nicht zu Wohnfläche zählen die Nebenräume wie Keller, Speicher, Abstellkammer oder Heizkeller, die sich nicht in der Wohnung befinden. Balkon und Terrasse werden je nach Vertragsabschluss speziell berechnet.

Von der Wohnfläche abzuziehen sind die Schornsteine und Mauervorsprünge, Vormauerungen und freistehende Pfeiler, die mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche besitzen. Fenster und Wandnischen, die bodentief sind und eine Tiefe von mehr als 13 cm erreichen, werden voll berücksichtigt. Erker und Wandschränke mit 0,5 Quadratmetern werden ebenfalls voll berücksichtigt.

Grundsätzlich werden Räume mit zwei Metern komplett berechnet. Wandschrägen mit weniger als einem Meter dürfen nicht dazugerechnet werden und Teile des Raumes zwischen einem und zwei Metern werden zur Hälfte berücksichtigt. Auch unter Wohntreppen greifen diese Regelungen.

Grundsätzlich sind die Regelungen leicht anzuwenden, man muss sie nur kennen. Durch die genaue Einhaltung der Regeln sind Unannehmlichkeiten sehr leicht zu vermeiden und Sie ersparen sich Ärger.

Checkliste: Wohnflächenberechnung

1. Wohnflächenverordnung (WoFlV) verstehen

Die WoFlV legt die Regeln für die Berechnung der Wohnfläche in Deutschland fest. Sie gibt an, welche Räume und Flächen in die Berechnung einbezogen werden und welche nicht.

2. Grundrisse bereitstellen

Um die Wohnfläche zu berechnen, benötigen Sie den Grundriss der Wohnung oder des Hauses. Achten Sie darauf, dass alle Maße korrekt und aktuell sind.

3. Alle Wohn- und Schlafzimmer messen

Messen Sie die Länge und Breite aller Zimmer, die zum Wohnen oder Schlafen genutzt werden, und berechnen Sie die Fläche (Länge x Breite).

4. Küche und Badezimmer messen

Auch die Küche und das Bad zählen zur Wohnfläche. Messen Sie diese Räume und berechnen Sie die Fläche.

5. Flure und Dielen messen

Flure und Dielen, die innerhalb der Wohnung liegen, zählen ebenfalls zur Wohnfläche. Vergessen Sie nicht, diese zu messen.

6. Abstellräume innerhalb der Wohnung messen

Abstellräume oder kleine Vorratskammern innerhalb der Wohnung zählen ebenfalls zur Wohnfläche.

7. Dachschrägen richtig berechnen

Bei Dachschrägen zählt nur der Teil der Fläche, der eine Höhe von mindestens 2 Metern hat. Die Fläche unter 1 Meter wird nicht berücksichtigt, die Fläche zwischen 1 und 2 Metern wird zur Hälfte angerechnet.

8. Balkone und Terrassen bewerten

Balkone und Terrassen werden nur zu einem bestimmten Prozentsatz zur Wohnfläche gezählt. Dieser Prozentsatz hängt von der Nutzbarkeit und Zugänglichkeit ab und liegt in der Regel zwischen 25% und 50%. Bei einer vollständigen Überdachung und Verglasung kann der Balkon oder die Terrasse voll angerechnet werden.

9. Keller, Dachböden, Garagen nicht einbeziehen

Diese Räume zählen in der Regel nicht zur Wohnfläche, es sei denn, sie sind zu Wohnzwecken ausgebaut und haben eine ausreichende Stehhöhe sowie Belichtung und Belüftung.

10. Gesamtfläche berechnen

Addieren Sie alle berechneten Flächen, um die Gesamtfläche zu erhalten. Denken Sie daran, dass die Wohnfläche in Quadratmetern angegeben wird.

11. Prüfung der Berechnung

Überprüfen Sie alle Schritte und Berechnungen sorgfältig, um Fehler zu vermeiden. Bei Unsicherheiten können Sie sich an einen Experten wenden, z. B. einen Architekten oder einen Sachverständigen für Immobilienbewertung.

Denken Sie daran, dass eine korrekte Wohnflächenberechnung wichtig ist, da sie als Grundlage für die Preisbestimmung und die Nebenkostenabrechnung dient. Darüber hinaus kann sie bei Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter oder Käufer und Verkäufer entscheidend sein.

Häufige Leserfragen zum Thema “Wohnflächenberechnung”

1. Was versteht man unter der Wohnflächenberechnung?

Die Wohnflächenberechnung ist eine Methode, um die nutzbare Fläche eines Wohngebäudes oder einer Wohnung zu bestimmen. Sie wird in Quadratmetern angegeben und umfasst alle Räume, die zum Wohnen oder Schlafen genutzt werden können, einschließlich der Küche und der Bäder. In Deutschland wird die Wohnflächenberechnung in der Regel gemäß der Wohnflächenverordnung (WoFlV) durchgeführt.

2. Was zählt zur Wohnfläche und was nicht?

Zur Wohnfläche zählen alle Räume, die zum Wohnen oder Schlafen genutzt werden können, einschließlich Küche und Bad. Auch Abstellräume, Flure und Dielen innerhalb der Wohnung sind einbezogen. Nicht zur Wohnfläche zählen unverbaute Balkone und Terrassen (diese werden nur zu einem bestimmten Prozentsatz angerechnet), sowie Keller, Dachböden, Garagen und ähnliche Räume.

3. Wie berechnet man die Wohnfläche von Dachschrägen, Erkern und Balkonen?

Bei Dachschrägen und Erkern wird nur der Teil der Fläche berücksichtigt, der eine Höhe von mindestens 2 Metern hat. Bei Dachschrägen wird daher die Fläche, die eine Höhe von unter 1 Meter hat, gar nicht berücksichtigt, und die Fläche zwischen 1 und 2 Metern Höhe wird zur Hälfte angerechnet.

Balkone und Terrassen zählen, abhängig von ihrer Nutzbarkeit und Zugänglichkeit, in der Regel zu 25% bis 50% ihrer Fläche zur Wohnfläche. Bei einer vollständigen Überdachung und Verglasung kann der Balkon oder die Terrasse jedoch voll angerechnet werden.

4. Warum ist die genaue Berechnung der Wohnfläche so wichtig?

Die genaue Berechnung der Wohnfläche ist aus verschiedenen Gründen wichtig. Sie dient als Grundlage für die Miet- oder Kaufpreisbestimmung und hat daher direkten Einfluss auf die Kosten einer Immobilie. Zudem dient sie als Grundlage für die Berechnung der Nebenkosten und der Hausgeldabrechnung bei Eigentumswohnungen. Darüber hinaus ist eine genaue Wohnflächenangabe wichtig, um mögliche Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern oder zwischen Käufern und Verkäufern zu vermeiden.

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Jan Oliver Fricke
Als Herausgeber des Online Magazine Haus & Garten ist es mir eine Freude, die Leser über Interessante Themen zu informieren und meine Erfahrungen zu teilen.