Kleinreparaturen in Mietwohnungen: Wann Mieter zahlen müssen und was der Vermieter übernimmt

In Mietwohnungen fallen mit der Zeit kleinere Schäden und Abnutzungen an. Ein tropfender Wasserhahn, ein klemmendes Türschloss oder ein defekter Lichtschalter sind klassische Beispiele. Doch wer muss die Kosten für diese Kleinreparaturen übernehmen – der Mieter oder der Vermieter?

Hier beginnt oft der Streit zwischen den Vertragsparteien. Mieter sehen sich mit Forderungen konfrontiert, für bestimmte Reparaturen aufzukommen, während Vermieter auf vertragliche Regelungen pochen. Besonders dann, wenn es um die Höhe der Kosten oder um die Zuständigkeit für Instandhaltungsmaßnahmen geht, können Unklarheiten entstehen.

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Was sind Kleinreparaturen?

Kleinreparaturen sind kleinere Instandhaltungsmaßnahmen, die innerhalb einer Mietwohnung regelmäßig anfallen. Sie betreffen meist Gegenstände oder Bauteile, die der Mieter durch täglichen Gebrauch abnutzt oder beschädigt.

Typisch für Kleinreparaturen ist, dass sie:
✅ Einen geringen finanziellen Aufwand erfordern
✅ Den funktionsfähigen Zustand der Wohnung erhalten
✅ Häufig selbst oder mit wenig Aufwand behoben werden können

Die genaue Definition kann von Mietvertrag zu Mietvertrag unterschiedlich sein, aber bestimmte Reparaturen zählen grundsätzlich dazu.

Beispiele für typische Kleinreparaturen:

• Sanitäranlagen: Austausch eines tropfenden Wasserhahns, Reparatur des Spülkastens
• Elektrik: Ersetzen eines defekten Lichtschalters oder einer kaputten Steckdose
• Schließmechanismen: Reparatur von Türschlössern, defekten Fenstergriffen
• Kücheneinrichtungen: Kleinere Reparaturen an der Einbauküche (sofern sie zur Mietwohnung gehört)

Abgrenzung zu größeren Instandhaltungsmaßnahmen

Nicht jede Reparatur fällt in die Kategorie der Kleinreparaturen. Bauliche Mängel, größere Schäden oder technische Defekte sind in der Regel Sache des Vermieters.

🔹 Beispiele für größere Reparaturen, die der Vermieter tragen muss:

• Defekte Heizung oder Warmwasserversorgung
• Austausch von Fenstern oder defekten Türrahmen
• Schäden an der Elektrik, die das gesamte System betreffen
• Reparatur eines Rohrbruchs oder von Schimmelbildung aufgrund baulicher Mängel

Merke:

✅ Kleinreparaturen betreffen Dinge, die der Mieter täglich nutzt und die leicht zugänglich sind.
❌ Alles, was mit der Grundstruktur oder der Gebäudetechnik zu tun hat, ist Sache des Vermieters.

Im nächsten Abschnitt wird erklärt, wann Mieter tatsächlich für Kleinreparaturen aufkommen müssen und welche rechtlichen Regelungen es gibt.

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Wann muss der Mieter für Reparaturen zahlen?

Ob ein Mieter für Kleinreparaturen zahlen muss, hängt von einer klaren Vereinbarung im Mietvertrag ab. Ohne eine solche Regelung ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, alle Reparaturkosten zu übernehmen.

Voraussetzung: Eine wirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag

Damit ein Mieter tatsächlich zur Kasse gebeten werden kann, muss eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag enthalten sein. Diese ist nur gültig, wenn sie:

✅ Eindeutig definiert, welche Gegenstände betroffen sind (z. B. Türgriffe, Lichtschalter, Wasserhähne)
✅ Eine Kostenbegrenzung pro Reparatur und eine jährliche Obergrenze enthält
✅ Nur Gegenstände umfasst, die der Mieter regelmäßig nutzt und die leicht zugänglich sind

❌ Ist die Klausel zu ungenau oder fehlen Kostenbegrenzungen, kann sie unwirksam sein – und der Vermieter muss zahlen.

Welche Reparaturen darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?

Eine Kleinreparaturklausel darf sich nur auf häufig genutzte und zugängliche Gegenstände beziehen. Dazu gehören:

• Tür- und Fenstergriffe
• Lichtschalter und Steckdosen
• Wasserhähne und Spülkästen
• Verschleißteile der Mietwohnung, die leicht zu erreichen sind

💡 Nicht erlaubt sind Klauseln, die Reparaturen an baulichen Bestandteilen der Wohnung auf den Mieter abwälzen, z. B.:

• Heizung, Fenster, Türen oder Böden
• Rohrleitungen, elektrische Anlagen oder Außenwände

Wer darf die Reparatur ausführen? Mieter oder Vermieter?

Auch wenn der Mieter die Kosten trägt, darf er in der Regel keinen Handwerker selbst beauftragen.

🔹 Regel: Der Vermieter ist für die Beauftragung zuständig.
🔹 Der Mieter zahlt nur die Kosten, wenn die Reparaturklausel gültig ist.

Ausnahme: Bei kleineren Schäden (z. B. ein lockerer Türgriff) kann der Mieter den Defekt selbst beheben. Doch sobald ein Fachmann benötigt wird, muss der Vermieter kontaktiert werden.

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Kostenregelung: Höchstgrenzen für Kleinreparaturen

Eine Kleinreparatur darf den Mieter finanziell nicht übermäßig belasten. Deshalb gibt es gesetzliche Höchstgrenzen, die eine faire Verteilung der Kosten sicherstellen.

Maximale Kosten pro Einzelreparatur

Laut Rechtsprechung dürfen die Kosten für eine einzelne Kleinreparatur 75 bis 150 Euro nicht überschreiten. Die meisten Mietverträge setzen eine Obergrenze von 100 Euro fest.

🔹 Beispiel:

• Austausch eines defekten Lichtschalters: 40 € → Mieter zahlt
• Reparatur eines tropfenden Wasserhahns: 90 € → Mieter zahlt
• Austausch eines Fensterschlosses: 120 € (über 100 €-Grenze) → Vermieter zahlt

💡 Wichtig: Selbst wenn eine Reparatur teurer ist als die vertraglich vereinbarte Obergrenze, muss der Mieter keinen Teilbetrag übernehmen – dann zahlt der Vermieter den gesamten Betrag!

Jährliche Gesamtbelastung für den Mieter

Neben der Grenze pro Reparatur gibt es eine jährliche Höchstgrenze, um den Mieter vor zu hohen Kosten zu schützen.

📌 Maximal 6 – 9 % der Jahreskaltmiete pro Jahr dürfen für Kleinreparaturen auf den Mieter umgelegt werden.

🔹 Beispielrechnung:

• Jahreskaltmiete: 8.400 € (700 € monatliche Kaltmiete)
• 9 % davon: 756 € pro Jahr als maximale Gesamtbelastung
• Wurden im Jahr bereits Reparaturen in Höhe von 760 € durchgeführt, muss der Vermieter die restlichen Kosten tragen.

Was passiert, wenn eine Reparatur teurer ist als die vereinbarte Grenze?

Übersteigt die Rechnung die festgelegte Einzelkosten-Obergrenze, zahlt der Vermieter die vollen Kosten.

🔹 Beispiel:

• Der Austausch eines Wasserhahns kostet 150 €, die Mietvertragsgrenze liegt bei 100 €.
• Der Mieter muss nichts zahlen, der Vermieter übernimmt die gesamten 150 €.

💡 Tipp für Mieter: Falls der Vermieter eine Reparaturkosten-Beteiligung fordert, sollte der Mietvertrag genau geprüft werden. Ist keine gültige Kleinreparaturklausel enthalten oder sind die Kosten zu hoch, kann der Mieter die Zahlung verweigern.

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Wann zahlt der Vermieter?

Nicht jede Reparatur ist Sache des Mieters. In vielen Fällen bleibt der Vermieter für Instandhaltungen verantwortlich – selbst wenn es sich um eine kleinere Maßnahme handelt.

1. Falls keine gültige Kleinreparaturklausel existiert

Ohne eine wirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag müssen Mieter keine Kosten übernehmen. Das bedeutet:

🔹 Ist im Mietvertrag nichts zu Kleinreparaturen geregelt, zahlt immer der Vermieter.
🔹 Ist die Klausel unklar oder ohne Kostenbegrenzung, ist sie ungültig – der Vermieter muss zahlen.

💡 Tipp für Mieter: Prüfen Sie Ihren Mietvertrag genau! Fehlt eine klare Regelung zu Kleinreparaturen, können Vermieter keine Kosten auf Sie abwälzen.

2. Wenn der Schaden nicht durch den Mieter verursacht wurde

Mieter sind nur für Abnutzung verantwortlich, die durch den alltäglichen Gebrauch entsteht. Schäden durch äußere Einflüsse oder technische Defekte gehen immer zu Lasten des Vermieters.

📌 Beispiele, wann der Vermieter zahlt:
✅ Ein Wasserrohrbruch verursacht Schäden am Boden → Vermieter zahlt
✅ Die Heizung funktioniert plötzlich nicht mehr → Vermieter zahlt
✅ Die Haustür schließt nicht mehr richtig aufgrund von Verzug im Holz → Vermieter zahlt
✅ Ein Blitzschlag beschädigt die Gegensprechanlage → Vermieter zahlt

💡 Achtung: Falls der Mieter den Schaden fahrlässig oder absichtlich verursacht, kann der Vermieter ihn haftbar machen.

3. Bei baulichen Mängeln oder technischen Defekten

Der Vermieter ist für alle baulichen Mängel und technischen Schäden verantwortlich, die nicht durch normalen Verschleiß verursacht wurden.

📌 Dazu zählen:
✔️ Kaputte Heizungsanlage oder Warmwasserboiler
✔️ Undichte Fenster oder Türen
✔️ Schimmelbildung durch Baumängel
✔️ Defekte Steckdosen oder elektrische Leitungen

💡 Wichtig: Der Vermieter muss sofort handeln, wenn ein wesentlicher Mangel vorliegt. Ist zum Beispiel im Winter die Heizung ausgefallen, hat der Mieter das Recht auf eine schnelle Reparatur oder sogar Mietminderung.

4. Zuständigkeit für größere Reparaturen und Handwerkerkosten

Auch wenn der Mieter für eine Kleinreparatur zahlen muss, darf er nicht einfach selbst einen Handwerker beauftragen – es sei denn, der Vermieter stimmt zu.

🔹 Der Vermieter wählt und beauftragt die Handwerker.
🔹 Er übernimmt die gesamten Kosten, wenn die Reparatur nicht unter die Kleinreparaturregelung fällt.

💡 Tipp für Mieter: Falls der Vermieter nicht reagiert, kann der Mieter nach einer Fristsetzung selbst einen Handwerker rufen und die Rechnung später vom Vermieter zurückfordern.

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Individuelle Vereinbarungen im Mietvertrag

Ein gut strukturierter Mietvertrag schützt sowohl Mieter als auch Vermieter vor Streitigkeiten. Neben Kleinreparaturen können darin auch weitere Pflichten und Regelungen festgelegt werden.

1. Regelungen für Renovierungen, Schönheitsreparaturen und Schäden

Neben Kleinreparaturen gibt es oft weitere Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen, die sich auf die Instandhaltung der Wohnung beziehen.

📌 Beispiele für typische Vereinbarungen:
✔️ Regelmäßiges Streichen der Wände in neutralen Farben
✔️ Pflege von Bodenbelägen (z. B. Teppich reinigen)
✔️ Reparatur kleinerer Schönheitsfehler

💡 Wichtig: Nicht jede Klausel ist automatisch gültig! Laut Rechtsprechung dürfen Mieter nicht pauschal zu Renovierungen verpflichtet werden – es muss eine faire Regelung bestehen.

2. Beispiel: Wer zahlt das Streichen der Wände nach dem Auszug?

Eine der häufigsten Streitfragen ist die Renovierungspflicht nach dem Auszug. Grundsätzlich gilt:

🔹 Hat der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen, muss er nicht renovieren.
🔹 Sind Schönheitsreparaturen im Vertrag geregelt, müssen sie angemessen sein.
🔹 Extrem farbige Wände müssen in neutrale Farben zurückgestrichen werden.

💡 Urteil: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass starre Renovierungsklauseln ungültig sind. Mieter dürfen nur zur Renovierung verpflichtet werden, wenn sie die Wohnung in einem frisch renovierten Zustand übernommen haben.

3. Vorteile einer klaren Vertragsgestaltung für beide Parteien

Ein detaillierter und rechtssicherer Mietvertrag schützt beide Seiten:

✅ Mieter profitieren von klaren Regeln und vermeiden unerwartete Kosten.
✅ Vermieter haben eine verlässliche Grundlage, um Ansprüche geltend zu machen.
✅ Beide Parteien wissen genau, wer für welche Reparaturen verantwortlich ist.

💡 Tipp für Vermieter: Lassen Sie den Mietvertrag von einem Experten prüfen, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden.

Häufige Leserfragen zum Thema Kleinreparaturen 

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1. Muss ich als Mieter wirklich für Kleinreparaturen zahlen?

Ja, aber nur unter bestimmten Bedingungen. Der Mieter muss für Kleinreparaturen nur aufkommen, wenn eine gültige Kleinreparaturklausel im Mietvertrag steht. Diese muss klar definieren:

• welche Gegenstände betroffen sind (z. B. Türgriffe, Lichtschalter, Wasserhähne),
• welche Höchstgrenze pro Reparatur gilt (z. B. 100 €),
• welche jährliche Gesamtbelastung nicht überschritten werden darf (max. 9 % der Jahreskaltmiete).

Falls die Klausel zu vage formuliert oder nicht vorhanden ist, trägt der Vermieter die Kosten.

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2. Welche Reparaturen darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?

Nur häufig genutzte und leicht zugängliche Gegenstände dürfen über eine Kleinreparaturklausel auf den Mieter umgelegt werden. Dazu zählen:

• Sanitäranlagen wie Wasserhähne, Spülkästen, Duschköpfe
• Elektrik wie Lichtschalter, Steckdosen, Türklingeln
• Schließmechanismen wie Türschlösser, Fenstergriffe

Nicht zulässig sind bauliche Reparaturen, wie etwa Heizungsausfälle, Rohrbrüche oder defekte Fenster. Diese muss der Vermieter übernehmen.

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3. Was ist die maximale Summe, die ich als Mieter für Kleinreparaturen zahlen muss?

Es gibt zwei finanzielle Begrenzungen für Kleinreparaturen:

1. Pro Einzelreparatur liegt die Höchstgrenze meist zwischen 75 und 150 Euro, häufig bei 100 Euro.
2. Pro Jahr darf die Gesamtbelastung 6 – 9 % der Jahreskaltmiete nicht überschreiten.

Beispiel:

• Kaltmiete: 700 € pro Monat → Jahreskaltmiete: 8.400 €
• 9 % davon = 756 € jährlich als maximale Belastung für Kleinreparaturen

Wird diese Summe überschritten, muss der Vermieter die restlichen Kosten übernehmen.

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4. Darf ich als Mieter selbst einen Handwerker beauftragen?

In der Regel nein. Auch wenn eine Kleinreparaturklausel besteht, ist der Vermieter für die Beauftragung eines Handwerkers zuständig. Der Mieter trägt dann lediglich die Kosten, falls die Reparatur unter die Kleinreparaturklausel fällt.

Ausnahme: Wenn der Vermieter trotz mehrmaliger Aufforderung nicht reagiert, kann der Mieter einen Handwerker rufen und die Kosten einfordern. Dies sollte aber vorher schriftlich angekündigt werden.

Am besten sollte der Mieter immer zuerst den Vermieter informieren und eine Frist setzen.

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5. Was passiert, wenn eine Reparatur teurer ist als die im Mietvertrag festgelegte Grenze?

Wenn eine Reparatur mehr kostet als die vereinbarte Höchstgrenze, muss der Vermieter die gesamten Kosten übernehmen.

Beispiel:

• Vertragliche Höchstgrenze: 100 € pro Kleinreparatur
• Handwerkerrechnung: 130 €
• Ergebnis: Der Vermieter zahlt die vollen 130 €, der Mieter muss nichts beisteuern.

Mieter sollten darauf achten, dass eine klare Kostengrenze im Mietvertrag festgelegt ist.

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6. Welche Schäden muss der Vermieter immer bezahlen?

Der Vermieter ist für alle wesentlichen Reparaturen und Instandhaltungen der Wohnung zuständig, die nicht unter Kleinreparaturen fallen. Dazu gehören:

• Bauliche Mängel wie Risse in Wänden, undichte Fenster
• Sanitärinstallationen wie Rohrbrüche, defekte Toilettenspülung
• Elektrische Anlagen wie Sicherungen, defekte Steckdosen in der gesamten Wohnung
• Heizungsanlage und Warmwasserversorgung

Falls der Vermieter nicht rechtzeitig reagiert, kann der Mieter unter Umständen eine Mietminderung geltend machen.

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7. Was kann ich tun, wenn mein Vermieter mich unrechtmäßig zur Zahlung auffordert?

Wenn der Vermieter Kosten für eine Reparatur auf den Mieter abwälzen will, obwohl keine gültige Kleinreparaturklausel existiert oder die Höchstgrenzen überschritten wurden, kann der Mieter die Zahlung verweigern.

Folgende Schritte sind sinnvoll:

• Mietvertrag genau prüfen
• Vermieter schriftlich auf die rechtliche Lage hinweisen
• Bei Unsicherheit eine Mieterberatung oder einen Anwalt hinzuziehen

Falls der Vermieter trotz klarer Sachlage auf die Zahlung besteht, kann der Mieter sich beim Mieterverein oder der Verbraucherzentrale beraten lassen.

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8. Kann ich mich gegen hohe Kleinreparaturkosten absichern?

Ja, indem der Mieter bereits bei Vertragsabschluss darauf achtet, dass eine faire Kleinreparaturklausel enthalten ist. Diese sollte:

• eine klare Höchstgrenze pro Reparatur enthalten (z. B. maximal 100 €),
• eine jährliche Obergrenze von 6 – 9 % der Jahreskaltmiete festlegen,
• sich nur auf kleine, häufig genutzte Gegenstände beziehen.

Falls die Klausel zu ungünstig formuliert ist, kann der Mieter versuchen, mit dem Vermieter eine Anpassung zu vereinbaren. Bei bestehenden Mietverträgen lohnt sich eine Prüfung, um unzulässige Klauseln zu erkennen.